商業地產是指用作商業用途的地產，故又名做商鋪地產。一般來說，狹義的商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務類經營方式的不動產，包括商場、購物中心、步行街以及社區商業等。廣義的商業地產除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務屬性的不動產。按照土地用途，商業地產可以分為4大類：零售類地產（如購物中心）、辦公類地產（寫字樓）、居住休類地產（酒店和公寓）、綜合體（以上功能的混合）。
商業地產的主要功能在于滿足人們多樣化的商業活動需要。隨著人們經濟活動領域的擴大，商業活動也越來越頻繁，從而產生了對商業活動場所商業地產的巨大需求。中國商業地產發展萌芽于20世紀80年代初期，它的興起與迅速發展受市場因素的影響，同時映刻著宏觀政策的變化。總體上，中國商業地產發展可以分為以下五個階段：萌芽階段、興起階段、發展階段、相對過剩階段和走向理性階段。
就近幾年商業地產的整體發展來說，縱觀各地商業地產的發展，其中一個變化是城市發展由當初的粗放型逐漸向集約型方向轉化，精耕細作的城市營運運作模式已經開始進入部分城市的議程之中，政府對商業地產的開發不再停留在簡單的“形象工程”方面。2018-2019年，在經濟增速放緩的形勢下，商業地產融資渠道收窄，行業競爭激烈，經濟轉型期行業亟待一場技術驅動下的效率變革。行業緊跟市場變化，進行品牌創新，市場出現大量新業態。外資密集投資一線城市核心地段，港資及外資開發商持續下沉新一線及二線城市，探索新市場。數字化已經成為行業革新的“必選題”，運營商、品牌商、專業機構、互聯網企業紛紛入局共同賦能行業升級。
發展歷史
近年來，大型綜合購物中心已經迅速成為不少城市商業零售市場的主力軍，而傳統的商業物業已經很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產行業留下了巨大的市場空白，于是融合傳統流通業與地產業的商業地產企業就應運而生。
據統計，2010年開始，房地產緊縮型調控拉開大幕，新政主要針對住宅市場，而商業地產成為樓市調控新政的受益者。2010年我國商業地產呈爆發式增長，達到歷史新高。2010年1-12月，商業營業用房和辦公樓開發投資完成額分別達到5,598.84、1,806.55億元，分別增長33.90%和31.2%。
2011年，隨著地產格局的更替和政策的調整，住宅地產發展開始趨緩，而商業地產市場卻煥發出前所未有的活力。儼然進入到了黃金發展期。2011年全年，辦公樓和商業營業用房銷售額同比增長率分別高達16.1%和23.7%。
2012年以來，我國商業地產發展整體依然向好，市場逐漸步入理性。2012年1-9月份，商業營業用房和辦公樓開發投資完成額同比增長率分別達到25.3%和36.1%。1-9月份，辦公樓銷售額下降4.2%，商業營業用房銷售額增長2.3%。
從部分重點城市2011年一季度的土地出讓種類以及商業地產項目開發數量來看，商業地產已經呈現超越住宅地產的趨勢，結合部分城市的經濟發展狀況，部分地區商業地產泡沫已成定局。商業地產泡沫在二三線城市尤為嚴重。中國購物中心產業資訊中心此前曾發布報告稱，珠海市、中山、海口市、銀川市、西寧市等5個三線城市商業建筑面積增幅將高達83.9%，出現過剩化的趨勢。
在房企接連涉足商業地產領域之后，對商業地產人才的渴求自然提上日程，也造成了人才的頻繁流動。不過，由于高校里并沒有相關專業的設置，商業地產人才的培訓一方面依靠成人和繼續教育的外部培訓，另一方面是依靠實力企業的內訓。對于絕大多數新成立的商業地產公司及項目來說，通過獵頭挖角成了最便捷的手段。不過，每個企業都有自己獨需的人才，與團隊相匹配，才能優化配置資源。
隨著住宅限購令在全國范圍的蔓延，其已對投資性需求產生了明顯的擠出效應。部分資金已陸續抽離住宅市場，流入商業地產，致使短期內非住宅產品銷售量出現明顯增長。與住宅銷售消化相反的是，2011年寫字樓銷售同比增加13%。與此同時，特別在2011年3月限購令嚴格執行后，四大城市（北京、上海市、深圳市、廣州市）商品房銷售面積中的寫字樓占比已從15%上升至20%。
2011年，四大城市一、二手寫字樓銷售面積約為360萬平方米，與2010年同期相比增加13%，與2010年下半年相比下滑5%。而2011年四大城市一、二手住宅的銷售面積為3353萬平方米，同比減少13%，與2010年下半年相比下降28%。
受投資氣氛逐步增強、寫字樓成交量穩中有升的影響，2011年，深圳市、廣州市、成都市、杭州市的樣本甲級寫字樓均價分別為50161、25715、15819、37339元/平方米，半年累積漲幅分別達到24%、18%、7%、8%。其中深圳市的中心西區商圈、廣州市的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黃龍商圈分別為各自城市價格上漲最為顯著的區域，漲幅分別達到27%、31%、7%、16%。
在商辦用地供應方面，從2007年到2011年，北京、上海市、成都的商辦用地供應出現了逐年大幅增加的現象，這些新增的土地供應將在最近幾年逐步進入商辦物業市場，短期內必將對寫字樓市場的供求結構產生明顯的沖擊。反觀廣州、深圳、杭州市的商辦用地供應，基本呈現較為合理的水平。
預計在限購令退出之前，商業地產的政策利好因素仍將存在。在房地產調控政策趨于“常態化”和保障房大力建設的背景下，中國的房地產行業新的突破和轉型勢在必行。商業地產是房地產轉型和突破的一個重要方向。
在城市發展方面，據統計數據顯示：2016年10月15日到10月21日，全國40 個主要城市房地產成交環比下降20%。與2015年相比，10 月日均成交同比上漲11%，但漲幅較上周回落12 個百分點，其中一線城市、二線城市和三線城市分別同比+22%、-4%、+33%，顯示全國各地樓市調控政策影響正逐步顯現，二線城市首當其沖。
未來，商業的集中是必然趨勢，無論是一線還是二線、三線城市，集中式的商業必然是主流。隨著二三線城市化進程的加快以及一線城市向二三線城市的產業轉移將會使得二三線城市對于商業地產的需求大大增加。根據仲量聯行發布的最新研究報告預計，到2020年，一線城市在中國商業地產總量中的比重將僅占10%，這預示著今后10年里二、三線城市蘊含著巨大商機。
行業現狀
在國外，各類專業投資性房地集團產基金已在資本市場中達1370億美元，約有154種各類可公開權益交易的基金/信托，是投資、開發、經營商業地產的主力。而在中國，傳統的開發商基本上還在承擔商業地產之投資、開發及經營管理的全過程，當然還有投資風險，都由開發商獨立承擔。就近幾年商業地產的整體發展來說，縱觀各地商業地產的發展，其中一個變化是城市發展由當初的粗放型逐漸向集約型方向轉化，精耕細作的城市營運運作模式已經開始進入部分城市的議程之中，政府對商業地產的開發不再停留在簡單的“形象工程”方面。
投資熱引起一股新的商業地產開發熱潮
近來住宅房地產調控持續，限購、限貸、加稅，土地出讓金攀升，土地出讓中附加保障房、限價等成本增加的條款，使住宅產業競爭加劇。但地方政府一時又難以割舍土地財政。商業地產既能滿足地方政府對GDP的追求又能為開發商平衡一定的風險，而商業地產中的城市綜合體，被各地方政府認為既可以提升城市形象，增加稅收和就業，亦可化解“土地財政”難題，于是，商業地塊出讓比例大幅增長，大中城市中的城市綜合體數十個、近百個地規劃、建設，不限購的商業地產成了當前投資者的首選，使得更多的開發商開始轉戰商業地產。
商業地產火爆主要的原因有三點：一是中國的城市化進程，老百姓在解決住的問題后，隨之要解決的是配套問題，所以商業地產應運而生。二是原有的商業地產比較好的盈利空間，驅使一部分地產商和投資者進入。三是政府對房地產的調控，將原有主營住宅地產的開發商趕到了商業地產。但是這部分的開發商缺少商業地產投資經營的經驗和相關人才。
進入嚴控視野
一線城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平方米的商業面積，上海市甚至達到了人均2平方米，二、三、四線城市均有過熱現象，不少地方有“鬼城”出現（因此地方政府難辭其咎，他們才是背后最大的推手）。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業物業滯銷堆積，開發商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。
銀監系統加強了對商業物業抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監測，并首次提出“銀行對商業地產抵押貸款的房貸標準應大幅高于住房按揭”。
四線城市的發展機遇
隨著住宅限購政策的不斷“擴容”，開發商對于商業地產的投資熱情卻不減。2013年，京滬、穗、深4個一線城市及14個熱點城市二季度商業地價全線上漲，且幅度遠遠大于住宅地塊。而二、三線城市也同樣趨熱，從中也可反映出二、三線城市對商業地產的需求。相對于一、二線城市，經濟欠發達的三、四線城市的商業地產項目中的商業中心是帶動區域內經濟活力的重要動力。如大型城市綜合體、購物中心、娛樂城等的開發，無論是數量、質量均為歷史之最，另外大多三、四線城市還沒有較為完善的商業中心，因此三、四線城市在規劃發展時會考慮商業中心的開發和建設，以優惠的政策吸引商業地產項目人駐。這其中很重要的一點就是商業中心的建設與區城內經濟發展密不可分。這種商業地產項目與區域內經濟共發展的模式，對于三、四線城市未來經濟發展無疑是重要的支撐力量。
由數量型轉為質量型
2012年，中央調低了宏觀經濟發展速度的目標，同時將繼續執行從嚴的房地產調控政策，商業地產的發展勢頭由以前的“大躍進式"逐步轉向穩中求進的理性發展，各商業地產紛紛借鑒萬達集團等成熟的商業地產開發模式與融資手段，并將項目調研與定位、規劃設計、交通體系設計、景觀與內部空間設計、機電設計等打包交給專業的公司來進行。近來，商業地產的發展方式正在逐漸由原數量型轉向質量型的發展。早期商業地產的行業競爭還停留在前期圈地、銷售甚至招商上，企業不惜代價引人一些大品牌作秀，而今已開始重點轉向運營管理的競爭方面，各商業地產運營商更重視企業內功。近期支持商業地產發展的基本面沒有發生根本性變化，商業地產發展總體仍將保持一定的增長。
品牌商家日趨強勢
近來，各地商業地產投資勢頭未減，商業項目供應量頗大，加上數年前開發建設中的項目集中人市，再加上定位同質化高，品牌商家們的選擇性大增，甚至國內二線品牌亦開始效仿國際大牌，要求商業地產開發商給予裝修費補貼，延長免租期，無保底，抵扣率等方同意進場，導致許多初涉商業地產開發的企業，迫于開業時間節點的需要面忍痛割肉。招商形勢較為明顯的是國內除萬達集團、華潤集團、中糧外，眾多的商業地產運營商在招商中與商家的博弈能力整體下降，已是不爭事實。
電子商務沖擊綜合體商業零售業態
以中國商業地產領軍企業萬達為例，其2012年度客流量下降嚴重，萬達集團的萬達廣場一般集大型集中性商業、高檔酒店、商業街區，甲級寫字樓、高品質公寓等多種業態于一體的城中之城（城市綜合體），其項目本身就具有強大的“造血功能”，擁有作為世界最先進的高度復合型業態的萬達集團，在2013年度也難逃網上商城對實體的沖擊，萬達集團集團董事長王健林先生也不得不承認，2012其客流量正在遭受網上商城前所未有的沖擊，2013年以來萬達多數店的客流的增長速度從兩位數下降為個位數，客單消費額也呈下降趨勢，部分零售品牌開店的意愿在降低。因此，作為大型商業綜合體或Shopping Mall的運營商應思考如何強化體驗式商業業態、業種的創新，并在內部空間處理、增加體驗性的元素等方面下工夫,以區別于來勢洶洶的電子商務的沖擊。
經濟轉型期促進新生業態發展
2018-2019年，在經濟增速放緩的形勢下，融資渠道進一步收窄，優勝劣汰中行業集中度越發提升。經濟轉型期行業需要新的增長動能，5G、區塊鏈、人工智能等新技術的正當性及商業化不斷得到政策和資本的支持，行業亟待一場技術驅動下的效率變革。消費刺激及招商引資正向政策不斷發布，個稅扣減勢能持續釋放。眾多城市出臺夜間經濟、首店經濟發展政策，為區域夜間商業發展及品牌創新打開新的局面。新開業項目及創新品牌在產品設計、營銷推廣中快速承接熱點元素，展現出行業從業者敏銳的市場嗅覺。大宗交易市場持續活躍，外資判斷“抄底”時機到來，密集投資一線城市核心地段。港資及外資開發商持續下沉新一線及二線城市，攜頭部奢侈品集團一同在新市場探索試錯。數字化已經成為行業革新的“必選題”，運營商、品牌商、專業機構、互聯網企業紛紛入局，競合中互相激發創新靈感，在迎合5G時代年輕客戶群數字化消費習慣的同時共同賦能行業升級。
2018年中國商業地產開發投資額為20173.42億元，2019年開發投資額為19389億元，同比下降3.89%。值得關注的是，2019年前三個季度商業地產開發投資額為9796億元，而第四季度的開發投資額接近于前三季度的總和。
由于商業地產具有地產、商業與投資多重屬性，隨著商業用地成本不斷走高，商業地產開發商對投資回收期限越來越關注，調控政策對商業地產開發影響較為突出，帶動商業地產開發投資規模波動較大。從2016年9月末開始，多個城市陸續發布新的房地產調控政策重新啟動限購限貸，強調堅持住房居住屬性，2017年以來，全國有近110個城市(縣級以上)與部門發布有關房地產的調控政策超過270次。一方面，從土地競拍角度看，部分地方政府出臺“限房價、竟地價”“限地價、競房價”、超過限價后競自持面積、優先安排特色小鎮指標、產業用地捆綁住宅用地等土地出讓條件，并大力推行“租購并舉”，推出純租賃住房土地，探索彈性出讓土地政策，一定程度上加大了商業地產的土地供給。另一方面，從融資角度看，中央嚴控房地產金融業務，加強房地產金融監管，抑制投資投機性需求，地產開發企業融資限制不斷加碼，融資壓力不斷上升。
國家統計局發布數據顯示，2018年，我國商業地產新開工面積為20066萬平方米。2019年，我國商業地產新開工面積為18936萬平方米，同比下降5.6%這一指標連續6年呈現下降水平。行至2019年末，回首過去近1年中，可以明顯看到，商業地產的傳統地產屬性正在逐漸淡化，運營商的自持意識在加強。如果簡單地以物業的銷售面積與新開工+竣工面積之和的比值（比值越高，自持比例越低）來反映項目的自持比例，可以看到過去1年商業地產的自持比例明顯提高。
觀點指數研究院以國家統計局公布的數值計算，2014年9月商辦銷售面積除以商辦新開工和竣工面積之和為22.66%。此后的幾年中，該比例不斷上升，至2018年同期達到最高值，為40.84%，提升了18.18%。這說明自持比例有一定下降，這個與新開工和竣工面積的大幅減少也有關系。不過，2019年的自持比例則較2018年同期有了較大提高，為36.71%提升了4.13%。反觀住宅物業的銷售面積除以新開工和竣工面積之和的比值，基本不超過0.03%。這也表明過去幾年中國房地產快銷式的住宅開發模式基本不變而商亞地產自主持有、運營的觀念逐步加強。
另外需要關注的是，2019年融資緊繃，房企要用好每一顆子彈，將更多的精力集中在住宅開發、銷售及回款上，以獲得運轉空間。而相應地，商辦物業因為開發周期更長、資金沉淀等特性，在2019 年開發投資更加謹慎。從國家統計局公布的數據來看，2019年1-12月全國房地產開發投資132194 億元，比上年增長9.9%增速比1~11月回落0.3個百分點，比上年加快 0.4個百分點。其中，中國寫字樓投資額達到6163億元，同比增長2.8%。商業營業用房開發投資完成額累計值13226 億元，累計同比增長-6.7%。
商業用房可改建為租賃住房
2016年6月國務院辦公廳印發了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中的第12條：“允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水用電用氣價格應當按照居民標準執行。”如今，福建省、四川省、昆明市等地區的商業地產開始“商改住”政策的調整。
運作原則
地產運作
不同的人對商業地產的運作有不同的理解，會導致商業地產的操作模式不同，自然也會有不同的結果。結果中的一種情況：招商先行或租售并舉，這種情況下商業物業一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導致商業物業貶值，招商難度加大，開發商失去招商主導權，業主和入住商家無法得到期望的投資回報。
商業地產的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養雞生蛋型。不管是哪種形式，都以“招商”作為商業地產的核心。“只要商鋪能出租，在運營，它就具備升值的可能，從而做到“進可攻，退可守”的理想境地。“進”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有，后尋機再售，或尋求上市、REITS、或信托。”
招商原則
招商難度遠大于銷售 傭金上要有側重
在實際操作中，很多一線的“置業代表”往往青睞銷售。因為銷售后回款，他便可領取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用于投資客，這類業主的特點大多是不太懂商業運營，而追求投資回報。在實際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區域大概租金，就可以簽訂合同。某種程度上，開發商的銷售員比投資業主更專業。
而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區域租金和租賃的商業條款，租賃合同中對租金、物業費、空調費、取暖費、停車費、消防手續、裝修手續、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區經理、地區總經理、甚至商業總部總經理，其要親自察看區位、房型，以及合同條件，然后才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應、結構形式、或物業服務內容有爭議，就談不成。
所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側重。
招商人員在數量上要多于銷售人員
對銷售人員，很多項目實行“末位淘汰制”，但對于招商人員，由于談判周期長、難度高、專業性強，所以要求人員相對穩定，講究“跟蹤”，不是“一蹴而就”的急于求成。項目招商人員，一般按業態分工，人員數量，應該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長，考核標準也要針對招商技能和專業性及責任心三方面。
借助專業招商機構
在招商過程中，開發商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業招商機構，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到決定性作用。
實際工作中，可以在招商部門中，專門設置代理行（中介）管理組，負責與之鑒定合作合同，和與其所帶領的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出海”的重要作用。
帶租約銷售
在商業地產開發過程中，除了上市公司，或者極少數對資金要求不高的開發商外，大多數對現金流量有明確的要求，這就要求處理好售與租的關系。
既然是商業地產運營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。
“帶租約銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監，要求其比較全面，妥善處理好租房與業主的關系。
商業地產常被簡單的理解為商場、商鋪，MALL，步行街之類的購物中心（區），其實，商業地產有廣義和狹義之分。商業地產依托的應該是一個泛商業的概念。用于商業用途或者具備商業功能的地產稱之為商業地產。它應該包含了：商業街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業等等。狹義商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。
模式類別
商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shop pingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式；商業地產項目，可以打包上市，形成商業房地產金融；對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。
模式
第一種是“只租不售”，通常把物業建成以后形成獨立的產權，進行招商合作，以租金作為主要的收入來源。再由物業通過商業運營包裝進入資本市場進行多輪融資，一般情況下第一輪融資是銀行的抵押融資；第二輪融資先進行經濟評估，然后通過基金會、信用憑證等方式融資。是一種通過價值不斷包裝，不斷縮短融資的一種模式。
第二種模式是“出售”，它是將商業地產項目作為一個整體一次性出售給單一買家，這個買家通常是大型企業、投資集團或房地產基金等具有雄厚資金實力的機構。對于開發商來說，這種模式交易相對簡單，只需與一個買家進行談判、簽訂合同等交易流程，無需面對眾多小業主的復雜情況。且能夠一次性獲得大量資金，快速減輕資金壓力，減少項目的持有成本和市場風險。它是商業地產最原始的模式，適用于市場需求旺盛、地段優勢明顯的商業地產項目。
第三種模式是“租售結合”，這是一種較為靈活的商業地產運營模式，開發商將部分物業出售，以快速回籠部分資金，同時保留部分物業用于出租。出售的部分可以是商鋪、寫字樓的部分樓層等，通過合理規劃租售比例，可以在資金回籠和長期運營收益之間取得平衡。在運營過程中，需要處理好已售物業和出租物業之間的關系，例如，在物業管理、商業氛圍營造等方面要保持協調一致。適用于規模較大的商業地產項目。比如一些大型城市綜合體，其中住宅部分可以出售，而商業裙樓、寫字樓的部分可以出租，既滿足了開發商快速回籠資金的需求，又能保證項目的整體運營品質。
類別
第一類我們把它稱之為“沃爾瑪公司”模式，這種模式比較典型的是業內的“萬達”模式，這種模式在不同的城市郊區，進行大規模的拷貝，目標客戶極其準確，基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個強制控制，并且有計劃的在郊區進行開發。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科集團作為住宅代表性企業，走的也是這個模式，這是第一類。
第二類我們叫作百貨公司模式，談到百貨公司模式，即在同一個地域各種產品同時做，產品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統，每個城市都有城建系統，城建系統轉制過來開發公司，包括很多大型的開發公司都在走這種模式，這是第二類。
第三類是精品店的模式。這類模式類似“美國模式”，它主要在少數高端的市場進行精品店的經營，如勞斯萊斯汽車有限公司店，每天銷售數量不高，但總營業額和利潤最高。
開發原則
做商業地產，是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流量，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。
規劃設計
按照商業地產項目市場調研的事實和數據進行市場定位是制定基本策略的重要步驟。環境分析、市場分析、發現機會市場、確定目標市場、確定營銷策略、是市場定位的基礎，市場定位是項目成敗的轉折點。
商業地產項目定位基本包含功能、客戶、形象定位，更深一步延伸，包括服務定位和技術定位。功能定位就是確定建筑的用途及發揮的作用；客戶定位就是確定誰是建筑的投資者、使用者、運營者、物業管理者和消費者；價格定位就是確定建筑的目標價值和價格；形象定位在與確定建筑在人們心目中的形象；服務定位就是確立建筑使用過程中所提供的服務水平，如賓館、酒店按照星級標準提供服務。其中功能和客戶定位是核心，兩者相互影響，互有依賴。形象定位、服務定位是功能和客戶定位的自然發展，也是客觀要求。技術定位是在技術層面滿足功能和客戶的需要。價值定位既是上述定位的結果，也會影響定位方向。例如，價值最大化方案不但要求開發商從長遠考慮問題，還要考慮自身實力。風險最小化就要降低銷售價格、采取最穩妥的功能定位方案，定位有開發商的價值取向決定。
市場調研
有些項目規劃功能十分清晰、要求嚴格，使問題的定位簡單化，例如，社區商業用房、住宅底商功能定位、客戶定位和消費群體定位不很復雜，簡單的市場分析就能得到比較準確的市場結果。但對于大型項目，規劃部門功能定位籠統，存在定位空間，在單一功能無法滿足或者需要輔助功能的情況下，就需要按照程序決定。
在項目分析以及經驗分析的基礎上，辨析定位問題，也就是需要通過市場調查和研究回答的問題。正確地提出問題，就相當于定位問題成功了一半。所以我們應該善于提出問題，提出的問題越尖銳、越深刻，得到正確結論的機會也就越多。
細分市場
根據調研結果分析市場，進行細化。例如，北京某大廈準備整層對外銷售，策劃人根據行業變量、規模變量、地理變量、經營變量和個性特征把市場細分為：
選擇目標市場并進行評價
為了使細分市場的識具有科學性，需要評價每個細分市場的潛在利潤，標準是：第一，細分市場的規模和發展前景；第二，細分市場的贏利潛力；第三，公司目標和資源。標準分成A、B和C三級，逐級遞減。結果發現除行政職能型部委機構與上述三個評價標準不一致外，其他三個細分市場（政府轉制公司、金融機構和外省市集團和股份公司）是理想目標。
選址
選址在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。萬達集團在寧波市的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。選在新區的理由有二：第一，旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去。第二，附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有句名言“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。
項目地塊解析
在項目市場發展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發展的物業形態，并對項目周邊環境地塊的狀況性質進行研究，分析其對本地塊可能之影響。
在經過前期周密的市場調研，正確把握項目發展方向的基礎上，進一步對項目形象、功能組合、規模檔次、目標客戶、物業價值等核心內容進行詳細論證，構建商業地產定位及策劃項目的整體框架，為項目提供最具可行性的開發方案。
項目區位分析
主要針對項目周邊地塊的現狀以及未來發展狀況進行分析，了解項目發展的環境及影響因素。
項目地塊條件分析
主要針對項目地塊的開發條件進行透徹分析，找出影響項目發展的因素。
定規模
購物中心規模，不是越大越好，也不是越小越好。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。10萬平方米的購物中心，每平方米月租50元；20萬平方米購物中心由于規模大增加招商難度，招商時就要適當降租，每平方米月租40元，那說明10萬平方米就是最佳規模。做購物中心出現一個很不好的現象，就是求大。我聽到一件事，安徽一個地級市要做一個購物中心，規劃面積53萬平方米，我感到很害怕。就我們自己的經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右。
最大面積也不要超過20萬平方米，超過20萬的，增加的都是無效益或低效益面積。
定業態
一個商業項目的成與敗，可以說在業態定位的時候就已經決定了80%，剩下的20%，就取決于操作團隊的實力了。業態定位就好比一個軍團的作戰計劃，在總方針的指導下，迂回機動作戰。業態的定位首先就決定了整個商業項目的功能布局、建筑結構布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的節約項目的建設成本。
注意事項
交通體系
規劃設計中最重要的是交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口。第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下。第三卸貨區要合理安排。多數做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。
高度、荷載
不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市最少要1噸，圖書要2噸，建材要4噸。做餐飲樓板要降板，要排油，排水。不考慮是行不通的。所以招商在前面，設計就更合理一些。
留有余地
我們做前幾個店時，高度平均5米多，當時覺得夠了，當時我們還沒有與華納媒體結成戰略合作伙伴，沒有考慮做數字影院。與華納簽約后，發現原來的店做不了影院，層高不夠。影院層高的下限要求是9米，只能把頂層拆了重建，造成很大損失。所以我建議，做購物中心設計的時候，最好留有余地。一次性的投資只多花一點錢。
成本控制
成本方面注重三點：一、集權控制。選擇施工隊伍，招投標，集中采購，都以集權控制為主，各公司、各部門各自為政是控制不好成本的。二、準決算管理。所有項目全部施工圖出齊，預算做好，與施工單位簽訂準決算合同，凡是沒有圖紙變更，就不再決算。這樣可以很好堵塞內部管理的漏洞。三、從設計上控制成本。成本控制的關鍵是設計成本控制，要實行帶造價控制的圖紙設計，才能真正把好成本關。
物業管理
物業管理是購物中心能否保值升值的關鍵。購物中心的物業管理不同于住宅的物業管理。商業物業管理很重要一點內容，就是需要補充招商。任何一個店的招商工作結束后，并不意味著招商就結束了。所有的商店在開業一年內，租戶置換率達到20%-40%，只有等到開業三年穩定后，租戶置換率才可能降至2%-3%。
招商在前
確定主力店
主力店的確定是有學問的，不是多多益善，以我們自己經驗來看，一個MALL里面，3-5個主力店足矣。我們以前做過一個MALL里有10個主力店。而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居，做建材等。在這方面我們有教訓。曾經在最黃金地段做了兩個建材超市，租給國際頂尖企業，但是效益就不如郊區店。
至于主力店，最好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。最好不要在一個MALL里做兩個同樣的主力店。當然也有例外，美國有一個MALL里做了五個百貨店，而且生意都好。
選擇次主力店
萬達集團的主力店已經有16家，缺的是500-1000平米的次主力店。在英國、美國等發達國家，有30萬種商品可以選擇，在中國，只有10萬種商品。中國最缺的不是主力店，也不是小店鋪，最缺的就是有特色經營的500-1000平方米的次主力店。大部分購物中心的開發商先開工后招商，建到一半再招商。
商業地產分類
按照行業分類
功能分類
泛指用途為商業、服務業的物業。國內常見有：底商、寫字樓、商務中心、步行街、MALL、購物中心、專業性市場。
地域分類
根據不同的城市發展規模，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況。如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井集團、亞奧、北京三環路、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象。分析和研究不同地域的商業特色有助于完成理想的商業選址。
服務對象
有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。
按照消費者的消費行為
將商業房地產分為物品業態、服務業態和體驗業態。
社區商鋪
社區商鋪，指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。社區商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區商鋪和服務型社區商鋪兩類。社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層，或者商業用途裙房。社區商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，無疑社區商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。最初社區商鋪以鋪位為主要形式，現在鋪面形式逐漸成為社區商鋪的主流。
零售型住宅底商的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等。零售型社區商鋪的規模有大有小。一般面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米。零售型社區商鋪的規劃設計通常沒有特殊的要求，3.5米的層高是基本要求。如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。主要為鋪面形式。
投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業投資機構轉化。
服務型住宅底商的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。規劃設計知識注意服務型社區商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現柱子數量最少化，因為餐廳、美容美發、健身等設施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關要求，規劃設計過程中要對以上內容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設施越完善，今后越容易出租。主要為商鋪的形式。
住宅底商
住宅底商作為社區商鋪的一大類，住宅底商按照對商鋪的分類，住宅底層商鋪，指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及地上1，2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。
住宅底商按照服務區間的區別，可以將住宅底商分為服務于內部和服務于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區里面。對于大型的住宅社區，底商主要以社區內部居民為服務對象。在功能設定上要結合小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。對于服務于小區外部的商鋪，則應考慮周邊商業業態、街區功能來確定商鋪功能。
住宅底商按照市場運作的特點，分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。概念型住宅底商，指開發商在開發過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。從以“歐式商業步行街”概念炒作成功的“現代城”“歐陸經典”，到“珠江駿景”，再到“老番街”，住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應是開發商的制勝法寶。潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位于亞運村街道的“風林綠洲”，由于與北京2008年奧運會運動員村及奧運會場館預留地毗鄰，人氣凝聚力強大，近幾年內的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地。“潛力型”住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的最大問題將是“時間”問題，也就是商戶通常說的“養店鋪的時間”。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應充分考慮時間因素。商圈型住宅底商，指已經形成一定的商業氛圍，擁有大量的、穩定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創造佳績。
商圈型住宅底商周邊的商業已形成一定氣候，投資風險相對小，回報率高。最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹慎的話，很可能以過高價位購買商鋪，最終被高位“套牢”。
住宅底層商鋪是市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發商充分認可建筑底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩定的客戶流，建筑底層商鋪未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。
管理理念
對于商業物業開發商來說，開發商鋪是前提，但只有開發是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商業物業進行管理，才能長久發展。商業物業的商鋪是有計劃的聚集，對商場進行“統一管理，分散經營”是商業物業區別于其他房地產的核心特點。統一管理，要求商場必須由代表業主權利的、受業主委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商業物業則難以經受激烈的零售業市場競爭。商業物業的統一管理理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。分散經營，是商場消費者和經營者間的交易提供場所，但商場的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。
發展戰略
價值產業
商業地產的產業價值鏈是一個流程增值的過程，因此我們在思考中建立了這樣一個模型，從上述模型可以看出一個商業地產項目的產業價值鏈從不同的角度看其實有兩個，既狹義產業價值鏈和廣義產業價值鏈廣義產值價值鏈中市場的狹義和狹義產業價值鏈中的商業地產是兩個價值鏈的關鍵點，他們通過開發商連接，把一個無形市場轉化成有形市場，這是產業價值鏈開發的基本意義。狹義產業價值鏈是從經濟效益和微觀概念講的，是以開發商為龍頭的，整合了零售商，運營商，金融業和商業服務企業而形成的價值增值過程。也就是說狹義價值鏈是開發商在開發一個商業地產項目一開始就必須具備的思維模式。為了實現商業地產開發的經濟效益，開發商必須尋求投資者、商業運營商商業服務企業和關聯的產業介入，共同玩轉這個項目。廣義價值鏈是商業地產的社會效益和宏觀講的，往往是無形的，是從消費者需求開始的逆向營銷的過程，逆向營銷在美國已經提出十幾年了，在中國有多少企業做到了，是一個商業地產項目通過消費者需求，商業經營，質直制造供應商改進而產生的價值。廣義價值鏈是認知形成了，只要你把狹義價值鏈做好了，他就會形成了，但是廣義價值鏈基本上是造勢的，我們在80年代學習的時候就學習了商業地產的項目。事實上掌握消費者的心理，行為偏好，掌握個體投資者的承受力對于商業地產開發都是十分重要的。
商業地產產業價值鏈理論的意義
產業價值鏈有助于商業地產開發具備正確的理念
房地產是一個資本密集型和知識密集型的行業，具有高風險，高收益的理念，商業地產尤其如此，其成功雖然靠智慧，反思我們大部分失敗的商業地產都是貪心所致，要么是忽視了消費者的研究，要么是很多政策傾向自己，忽視了關聯產業的利益。產業價值鏈告訴我們，你想成功的開發必須重視整合這些產業，為相關產業提供增值的機會。
產業價值鏈有助于產業地產形成成功的思路
這里提出產業價值鏈這樣一種模式也是簡化這些東西，清晰思路。在商業地產策劃中，我們發現很多開發商從事沒有接觸商業地產，甚至從來沒有做過地產，就把房子蓋起來，這種情況太多了。在項目動工之后就沒有了方向，為大家解決了一個非常簡單的問題，就是產業價值鏈，你把你的商業地產項目看成一個集成系統，涉及到方方面面的產業，不能光是開發房子這么簡單。相關產業我們在模型上標的非常清楚。
產業價值鏈模式有助于商業地產開發形成有效的模式
那是一個模式，而不是一個理念。首先是商業地產其前調查方面，與住宅開發不同，商業地產前期調查涉及的面廣得多。一個商業地產項目市場調查內容至少涉及幾個方面：一個是與住宅樓盤相同的必備的內容，宏觀經濟環境、消費者調研、密接調研等等。第二個是長上方面的調研內容，包括廠商、批發商、分銷商，零售商，根據項目的大小，這些都要考慮到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、廠商。第三個方面是關聯產業的調查內容，我們這個模型上面說的關聯產業包括餐飲業、旅游休閑業、旅游業、培訓業、傳媒、廣告業、咨詢策劃。第四個是服務運營機構的調研，包括會展、物流、信息和咨詢等等。對照這個產業價值鏈模型，我們商業的調研思路會變得非常清晰。
商業地產行業觀察
中國商業地產開發切忌盲目進入三四線城市
隨著房地產宏觀調控對住宅的限購、限貸，眾多地產商把目光轉向了商業地產。在12月9日—11日在深圳舉行的2011中國住交會的中國商業地產高峰論壇上，房地產開發企業則在商業地產熱的同時看到了商業地產運營所需要的資金、產業等新問題。中國房地產業協會副秘書長肖曉儉表示，一方面是商業地產不斷增加后續運營需要專業團隊，另一方面也開始面臨電子商務的影響。證大喜瑪拉雅執行總裁徐輝則表示，商業地產不能盲目進入三四線城市。
行業情況
商業地產(BusinessRealEstate)，是房地產類別中按照用途劃分用于商業用途的房地產品，也就是說這類房地產品的開發目的不是用于居住或其他，而是供商業活動使用。商業房地產范圍很廣，包括商場(購物中心等)、專業市場、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業物業的開發與經營。商業地產之所以成為投資熱點，除了樓市新政影響以及商業地產本身的升值潛力之外，更在于商圈的帶動。商圈擁有巨大的人氣集聚效應，由商圈來帶動商業地產銷售，已經成為商業地產的一大運作模式，想要讓商業地產真正迎來"春天"，還有賴于各個商圈多樣化的形成以及商業地產配套的成熟化。商業地產還處于初級階段，尚沒有成熟的模式可以借鑒，唯一能借鑒的也許只是建筑本身。失敗遠多于成功，可謂國內商業地產發展的現實狀況。從長遠看，商業地產會成為下一個亮點，這是地產界的共識，即便如此，對于資金壓力較大的開發商來說，還是不能盲目進入商業地產的開發，尤其要避免大體量的商業項目。商業地產往往是慢熱型的，屬于長線運作。對于沒有進入商業地產的開發商來說，靠商業地產獲取高額利潤是有風險的。投入資金多、周期長也是商業地產面臨的風險之一。
總額增長
2012年前7月全國新增購物中心投資規模達到2200多億元，預計2012年全年可超過3000億元，全國商業地產累計投資預測超過1萬億元。預計2016年這個數字將會增加一倍。上海市、廣州市等一線城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平方米的商業面積，上海的人均商業面積超過3平方米，如果按照常住人口計算，也達到人均2.5平方米。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業物業滯銷堆積，開發商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。"分割出售"、"售后返租"、"地產大鱷+商業巨頭"三種商業地產模式被采用的較為廣泛。此外，商業經營表現出色的銅鑼灣模式、新天地模式和萬科集團模式也較為流行。庫存增加造成土地市場更加低迷，2011年上半年對15家重點房企的檢測，土地主動拿地明顯下降，顯示企業對后市的不確定性以及資金壓力最大。更多的開發商采取二、三線城市布局的趨勢，武漢成為拿地規模最大的城市之一。自住宅限購之后，商業地產得寵。僅2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。然而，繼萬億資金逐利商業地產后，2012年增量資金仍在源源不斷地注入這一領域。
事件盤點
2012年11月份商業地產大事件盤點
2012年的11月并不平靜，商業地產類大事件包括旭輝集團、新城控股成功在香港特別行政區上市、萬達北京通州拿地、昆明恒隆廣場項目開建萬達廣場開業；零售品牌大事件包括天貓蘇寧易購大戰“雙11”、娃哈哈杭州WAOW商場29日開業、深圳市首家蘋果公司門店開業、銀泰百貨全國門店14周年店慶；然而這個月的負面新聞也不少，深國商再圈錢7億激怒投資者、京基董事長被曝澳門豪賭輸掉京基100大廈、龍湖地產主席吳亞軍離婚、上海外灘地王爭奪案開庭、遠大地產長沙“天空城市”進度延后、沃爾瑪公司全國裁員計劃悄然進行、俏江南董事長張蘭被曝更改國籍。
2013年房企重心將轉向商業地產 加速布局二線城市
記者統計發現，像萬科集團、保利、龍湖、金地集團等9家房企，會將商業地產作為2013年開發重點，尤其是“自持”比重還在加大。綠城集團網、招商地產、恒大地產、花樣年等5家房企，都將在2013年加大在二線城市布局。
2013年1月份商業地產大事件盤點
2013年的1月商業地產類大事件包括萬科公布“B轉H”方案、南聯地產更名“萬科海外置業”、瑞安成立新天地公司、嘉德置地更名凱德集團、綠地香港買殼已啟動、深圳海雅繽紛城19日開業、京投銀泰豪擲百億元北京奪地等等；零售品牌大事件包括萬達百貨丁瑤離職、俏江南通過香港交易所上市聆訊、王府井集團網上商城上線、特力和樂石家莊和天津兩店同開、唐駿正式離職新華都等等；然而這個月的負面新聞也不少，溫州4億房地產信托開發商跑路、雅居樂集團陳卓林被正式控告非禮罪名、億萬豪劍橋撤離中國、韓國易買得擬退出中國賣場業務、沃爾瑪公司鄭州二七店閉店、麥德龍超市宣布停止萬得城在華擴張、百勝餐飲集團就“速成雞”事件公開致歉等等。
2013年2月22日北京訊 國家統計局今日發布2012年國民經濟和社會發展統計公報。公報顯示，全年房地產開發投資71804億元，比上年增長16.2%。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%；辦公樓投資3367億元，增長31.6%；商業營業用房投資9312億元，增長25.4%。
2013年3月份中國商業地產十大事件
新國五條地方細則出臺引房企多元化發展，萬達集團擬在香港特別行政區借殼上市，銀泰百貨、蘇寧易購、永旺株式會社更名謀求經營突圍，“第一夫人”效應捧紅本土服裝品牌，梅西百貨等外資百貨借道電子商務曲線入華，招商地產、金地集團規劃產品線借力金融發展商業，沃爾瑪、Tesco樂購超市在華新發展策略，Gucci、LV調整在華策略，杭州解百“蛇吞象”式收購杭州大廈或落空，娃哈哈進軍商業地產凸顯運營經驗匱乏。
2013年8月份商業地產最新人事變動盤點
2013年8月，新鴻基地產人事變動，何志杰接替管文浩任非執董；李國章辭任九龍倉集團獨立非執行董事職位；建業地產獨立非執行董事變動：王石辭任 MukKinYau接棒；中海外上半年公司盈利131億港元 孔慶平卸任董事局主席；百聯集團10年換四任董事長 陳曉宏、葉永明正式加入。
2014年1月份商業地產最新人事變動盤點
2014年1月，萬科集團聘任陳瑋為執行副總裁；王銳加盟正榮集團擔商業大旗，已布局500萬㎡商業項目；瑞安房地產行政總裁李進港離職，羅康瑞回歸管理一線；上海中鷹置業董事長芮永祥將任三湘股份有限公司副董事長；徐重仁復出擔任全聯總裁 定下三年拓店至千家的目標。
2014年4月發布中國首個商業地產指數系統
歷經兩年的深度調研和專業分析，4月22日，RET睿意德中國商業地產研究中心發布了中國首個商業地產指數系統。該指數系統綜合了宏觀經濟、商用土地、租金及空置率等數據，考慮到商業地產的特點以及電子商務與實體商業的競合發展，更納入品牌零售商及商業地產o2o的發展指標。作為商業地產行業的重要參考指標，這一指數系統展現商業地產更多規律性、趨勢性的變化和發展軌跡，為商業地產投資及戰略決策提供依據。
“2013商業地產十大趨勢”（租售并舉將成主流趨勢）
把脈中國商業地產發展趨勢，展示成都市商業地產樣本，由華西都市報策劃舉辦的“2013·中國商業地產成都峰會”于10月25下午在明宇尚雅飯店舉行。
來自國務院發展研究中心、住建部以及代理機構、品牌開發商等商業地產及經濟領域專家、學者齊聚成都。此次會上，RET睿意德西南大區總經理張建華先生受邀發布“2013成都商業地產十大趨勢”。因為其刷新了RET睿意德2012年發布的“成都商業地產十大新趨勢”，而備受關注。
參考資料 >
商業地產（36學時）.中央財經大學管理科學與工程學院.2024-10-29
2024中國商業地產發展白皮書.騰訊網.2024-10-29
2011年全國房地產開發和銷售情況.國家統計局.2024-10-01
商業地產.樓盤網.2024-10-01
地理數據分析住宅底商區別劃分.宏圖遠見.2024-10-01
商鋪類型有幾種 各有什么特征?.百家號.2024-10-01
RET睿意德發布中國首個商業地產指數系統.人民網.2017-04-01