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來源：互聯網

城中村被稱為“都市里的村莊”，從狹義上說，是指在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊；或全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區。從廣義上說，是指在城市高速發展的進程中，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。兼具農村和城市的雙重特征，是城市化發展過程中的歷史產物。是在空間形態、功能結構等方面與所處城市反差極大，亦城亦鄉、亦農非農的社會群落。

城中村是城市行政區范圍內非戶籍常住人口占總人口30％以上、建設用地面積占村莊面積的40％以上的村落。城中村的特征主要體現在，景觀特征上的貼面樓，公共環境臟亂差等；經濟特征體現在原住村民在集體土地上濫建房屋進行出租；制度特征體現在是制度意義上的農村；人口特征體現在是外來務工人員為主的低收入社區或外來人口居聚區；文化特征主要體現在外來人員和原住村民之間生活習慣方面的差異，朝夕相處卻依然彼此冷漠。

城中村主要面臨的問題有社會治安和交通環境秩序混亂；城中村的地區存在“社會包容”困難；支持大量遷移流動人口“創新創業”的困難；多數城中村由于集體經濟能力不足、或者地方政府公共財政不足，導致公共設施不足。而推進城中村改造將進一步激發上下游相關產業發展活力，帶動有效投資和消費。同時，還將有助于補齊超大特大城市發展的短板，在改善城市環境的同時完善公共服務，提升城市文明程度，推動城市高質量發展。2006年至2010年5年間，北京市對171個“城中村”進行了綜合整治。根據推算，北京還有100余個城中村。2023年10月12日消息，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。

歷史沿革

形成背景

城中村是改革開放后中國城市化進程中的一個新生事物。改革開放后，中國城市化進程明顯加快，城市迅速擴張，城市用地規模迅速擴大，過去的城市郊區、周邊農村甚至一些更為邊遠的農村的土地被國家征用。但是，國家無力承擔土地征用后原住村民的生活和就業，遂采取了保留村民住宅用地、集體非農建設用地以及少量留存農地的集體所有制性質，保留村民農村居民身份，保留原來的農村組織管理體制。由此形成了一種特殊的社區，它既不是典型意義的城市社區，也不是傳統意義的農村社區，處于城市與農村之間的邊緣狀態。國內對這種特殊社區的研究始于20世紀90年代，早期的叫法并不統一，如“都市里的村莊”“城市里的鄉村”“城鄉結合部的無地隊”等等，2000年前后逐漸統一為城中村的叫法，城中村成為一個約定俗成的概念。

發展過程

聚落形成階段

城市尚未擴展至原農村居住區域，原農村居住區域還只是單純的農村居住的聚落，社會關系是以血緣和地緣關系為主，工作以農業為主，農民收入很低。社會組織是鄉政府、村委會建制。

城鄉接觸階段

隨著城市用地的擴張，周邊村鎮的農業用地逐漸被城市征用，開發成城市居住區、工業區等。城市用地相互切人，給水、供電、道路等公用事業不斷向村鎮延伸，工商業逐漸成為城中村主要經濟來源，越來越多的村民轉向從事非農活動。逐步形成了“城中村”。

城鄉沖突階段

該階段村鎮耕地全部或部分被城市征用，村鎮居住地幾乎完全被城市建成區所包圍。這個階段是“城中村”階段。原來的農田全部或部分變成了城市建成區，但戶口仍然是農民，住宅仍是集體所有。戶口可能已屬于城市戶口，但住宅仍屬于集體所有。沒有實現同步城市現代化?！俺侵写濉贝迕裰鸩絽⑴c了城市的經濟分工和產業布局，但完全融入城市化進程還有一些困難，城市和村鎮在建設及社會文化等方面發生沖突日益明顯。

“城中村”瓦解階段

隨著城市的發展，部分“城中村”的居民或后代接受了很好的教育，逐步容人現代化城市，脫離了“城中村”的血緣和地緣關系，實現觀念上的城市化。城市也越來越不能容忍城中村繼續存在，要求盡快消除“城中村”給城市景觀、交通、治安以及消防等方面帶來的不利影響。最終，將“城中村”納入城市中來，“城中村”徹底瓦解。

概念內涵

偏重于空間地域特征

城中村是指由于城市空間快速拓展的需要而被現代城市建筑所包裹以及空間秩序極為混亂的低層高密度的農村社區；李俊夫(2003年)指出城中村是那些位于城市規劃區范圍內部或城鄉邊緣區，被城市建成區用地包圍或半包圍的、沒有或是僅有少量農用地的村落；閆小培等(2004年)則指出，城中村是指在經濟發達地區伴隨城市郊區化、產業分散化以及鄉村城市化的迅猛發展為城建用地所包圍或納人城建用地范圍的原有農村聚落，是鄉村——城市轉型不完全的、具有明顯城鄉二元結構的地域實體。

偏重于社區屬性

城中村是存在于城市和村落之間，具有典型城鄉二元體的“混合社區”；是在城市經濟迅猛發展、外來人口涌入及城鄉二元社會經濟制度等背景下所形成的以出租經濟為支撐的“原住村落社會”及以“外來人口為居住主體”的“低收人者聚居社區”；是坐落于具有潛在商業升值的城市空間區域，滿足于大量外來流動人口等低收入群體而逐漸形成以物業出租、工商零售餐飲及其他服務業為主的特色商業社區；是快速城市化過程中，大量外來勞動力進入城市居住的聚居區。

偏重于社會經濟轉型

城中村是中國社會經濟發展轉型背景與快速城市化過程中所產生的一種獨特的地域空間現象，是游離于城市型主體社會外的“體制外灰色社會”并處于城市和鄉村的體制夾縫、社會轉型、經濟“推拉”和空間過渡之中是典型的“半城市化”區域；是非農化農民群體“小傳統”依附的“新社會空間”，是保護和實現其多重利益和權益，以及與城市順利接軌的媒介。

城中村的特征

城中村是一個復雜的經濟社會現象，涉及經濟、社會、人口、地理、文化、政治等方面，研究城中村的特征可以從不同側面揭示城中村的本質屬性。歸納已有的研究，城中村的特征主要是以下方面：

景觀特征

由于沒有納人城市土地統一規劃管理，城中村用地無序，建筑密度大，間距過小，形成“貼面樓”“親吻樓”“握手樓”的典型景觀特征。由于公共設施缺乏和管理不力，城中村的公共環境呈現“臟、亂、差”。

經濟特征

城中村原來的土地基本被國家征用，但是保留了村民宅基地和集體非農建設用地以及少量留地的集體土地性質，城中村的集體和村民由過去“耕田”轉為“耕屋”。城中村的集體用地主要用于建商鋪、酒店等進行物業出租，城中村村民則在宅基地上濫建房屋進行出租，由此形成城中村獨特的出租屋經濟特征。

制度特征

李培林最早經典性地歸納了城中村三個主要方面的制度特征：一是農村土地制度；二是農村管理制度；三是與農村土地制度和管理制度相聯系的“村籍”制度”。傅晨把李培林分析的“村籍制度”進一步明確為有別于城市的農村福利制度"。傅晨、劉夢琴進一步指出，城中村是制度意義的農村"。

人口特征

因租金低廉和地理位置方便，城中村出租屋吸引大量的外來打工人員，外來人口是原住村民的數倍甚至數十倍，許多城中村演變為外來務工人員為主的低收入社區或外來人口居聚區。

文化特征

城中村經受著城市文化的洗禮，又保留著濃厚的農村文化氛圍，呈現城鄉二元的文化特征。城中村居住的外來人口大多是進城打工的農民，文化素質普遍不高，由于語言、文化、生活習慣、收入等差距，他們與城中村的原住村民雖然朝夕相處，但是交往很少關系冷漠。

城中村的分類

根據對“城中村”改造的難度來分類

在高速城市化過程中，在市區形成了兩類“城中村”，一類是有農業用地的“城中村”，一類是完全失地的“城中村”。完全失地的“城中村”根據形成過程分成新、舊兩代形式不同的“城中村”。

新一代“城中村”是在城市建設過程中完全失去土地，全部村民已經整體性地洗腳離田，村民土地被征用后，村民住宅整體一次性重建居住點形成的。在規劃內劃出一塊土地作為村民點建設住宅區，但村民的住宅區四周的臨街地塊由公共建筑部門或者由土地開發部門進行開發建設。結果，臨街的現代城市建筑四面包圍著風格完全不同的村民住宅區，形成了新一代的“城中村”。

另一類舊“城中村”也是完全失地的“城中村”，但村民的居住點是傳統以來形成的舊居住點。受國家現行土地產權制度的限制及政府現行的拆遷補償規定等因素的影響，城市建設在原農村居民點的開發成本提高，政府急于實現擴展城市的傾向首先實施在沒有農村村民居住、成本較低的周邊地塊，使原農村居民點逐漸成為現代都市建筑包圍中的“孤島”。

根據是否完成撤村建居的“城中村”改造進程來分類

“城中村”涉及眾多方面的因素，因此各地甚至在同一城市的“城中村”改造進程也不一樣。對于處于改造進程中的城中村”，根據其改造進程，城中村可以分為三種情況：第一種是已撤村建居的，其土地基本被征用，原農民已全部轉為居民，基本上完成“城中村”改造；第二種是土地大部分被征用，已撤村建居，但原農民未轉為居民，仍然處于“城中村”改造進程中，面臨著眾多的改造困難；第三種是已列入城市框架范圍但仍為原行政村和農民，基本上沒有開始進行改造。

根據各個村莊所處的區位條件及自身發展階段的差異來分類

“城中村”改造應該有一個廣闊的視野，對其改造應當立足于城市的總體規劃，而不僅僅是城市建成區以內的村莊。依據各個村莊所處的區位條件及自身發展階段的差異，將“城中村”主要劃分為3種4類，主要包括：

一是“城郊村”，是指位于城市的郊區，尚未與城市建成區相連，也稱潛在型的“城中村”。它基本保留鄉村特點，對城市的影響還不明顯，尚可從容地對其進行統一規劃。

二是“城緣村”，是指位于城市建成區的邊緣，并與城市建成區相連，也稱起步型的“城中村”。其特點是這些村莊的大規模自發建設即將或正在展開，有待及時實施控制和管理。

三是“城中村”，是指被城市建成區所包圍，也就是狹義的“城中村”。它又可分為發展型與成熟型兩類。其區別在于：前者的內部還有發展用地，建設也正在逐步展開，急需進行規劃引導；而后者的內部已無發展用地，問題十分嚴重，急需改造，但改造難度較大。

隨著城市建設用地的不斷拓展，如果不對規劃范圍內的所有村莊實施及時有效而又全面統一的規劃與建設管理，“城中村”由潛在型、起步型向發展型并進而向成熟型演變，就是不可避免的發展趨勢。而“城中村”的一系列問題也將日趨嚴重并逐漸由隱性向顯性轉化，由城市郊區向城市中心區轉移，從而對城市的健康發展直接造成諸多不利的影響。

根據“城中村”有沒有農用地來分類

這是一種比較簡單的分類，與第一種分類方法有些類似，但側重點不同。根據有沒有農用地來分，“城中村”大體可分為三類：第一類是已完全沒有農用地的村，且已經被城市包圍；第二類是有少量農用地的村和處于城市近期重點建設區域的村；第三類是有較多農用地的村和近期不列入城市重點建設區域的村，它一般位于城市的邊緣。

各類“城中村”的發展趨勢是：前兩類“城中村”已經基本沒有耕地，農業收入在經濟收入中所占的份額逐年下降農業人口占總人口比例已經非常低；第三類隨著城市化進程也會出現類似的情況，只不過是將在前兩類完成城市化進程后才能出現。

城中村的改造

改造模式

從全國范圍來看，目前“城中村改造”的方式雖各不相同，但是，從改造主體的角度審視，不外乎四種，即政府改造模式，村民自我改造模式，以村民、開發商為主體的半市場化改造模式和以開發商為主體的市場化改造模式。

“城中村改造”的主要模式有自主改造模式和市場運作模式。自主改造模式，是指由城中村村民通過民主協商、集體討論的形式決定有關本村改造的所有方案，并通過自籌資金、自行補償、自我安置的原則完成自我改造任務。村民自主改造模式一般由村集體經濟實體(即村集體企業)實施，并通過轉讓、出租或經營建成的房產獲利償還自籌的資金及作為村民未來的生活保障。由于自主改造的模式需要村集體有較強的經濟實力，這樣的城中村相對來說數量較少。目前，全國各地“城中村改造”的主流模式為市場運作模式即開發企業主導的改造模式，地方政府出臺本地區的“城中村改造”政策，將開發用地和安置補償用地捆綁成項目，并以未來可得的土地出讓凈收益返還和各項稅費減免的優惠條件吸引開發企業參與投資建設。開發企業通過公開出讓方式獲得開發經營性用地，同時，確定為城中村改造的主體資格后，通過自籌資金完成城中村村民住宅的拆遷補償、村民回遷安置等工作。

改造原因

由于歷史和管理體制等原因，城中村規劃管理無序，布局結構混亂，基礎設施缺失環境衛生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通信雜亂等現象嚴重，極大地降低了居民的生活質量，影響了城市的整體面貌。“城中村改造”是改善人居環境、提升城市品位、推進城市化進程的必由之路，是建設文明、生態、和諧、宜居城市的重要途徑。“城中村改造”后將會給居民帶來如下益處:

環境的改變

進行城中村規劃和建設，改進了規劃布局結構，各種市政配套設施可以與城市銜接配套，其綠化、凈化、美化均達到人居要求。

房產價值的改變

通過改造，城中村的建筑形制將發生根本的改變。依托于城市多樣化的經濟運作形態，土地的利用價值也將得到提升。如果通過土地征收，住宅轉變為證件齊全的商品房這些房產可以進行自住、租賃或出售，提高經濟收入。

居民個人收入的改變

“城中村改造”后將成為功能齊全的綜合區域，將會給安置在該區域內的居民提供就業崗位，同時為居民從事第三產業提供良好的區位優勢，居民收入將得到提高。由于環境的改變、住房條件的改變、區域優勢及房產價值的提升、居住人群層次的提高，將會使居民的生活習慣、文化層次和經營方式得到改變，從而使居民的經濟收人、文明程度、生活質量得到提高。

改造的問題和難點

思想觀念障礙、改造成本巨大、利益分配千絲萬縷、缺少政策法規支持、現狀拆遷困難、外來人口居住問題凸現、村民的就業安置問題、村民到市民轉變的后續工作問題。

改造政策支持范圍

2024年11月，住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知，明確城中村改造政策支持范圍由最初的35個超大特大城市進一步擴大到近300個地級及以上城市。兩部門明確，地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍，例如納入地方政府專項債券支持范圍，開發性、政策性金融機構提供城中村改造專項借款，適用有關稅費優惠政策，鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等，確保項目順利推進。

改造內容

社區治安治理

完善“城中村”社區網格化管理，實行出租屋分級管理，加強動態走訪和重點管理，確保實有人口、實有房屋、實有法人及實有事件等信息采集全覆蓋，從源頭上管好出租屋和流動人口。推動“城中村”的“科技圍合”，加快建設和提升公共區域視頻監控、將出租屋視頻門禁系統接入視頻門禁系統運維管理平臺，實現出租屋視頻門禁全覆蓋，并將數據接入公安信息共享平臺，有效提升社會面信息采集能力和治安管控能力。

消防安全治理

改造完善消防基礎設施，強制拆除阻礙消防通道的違法建筑，按標準建設室外消火栓。

用電安全治理

全面排查整治和升級改造重過載主變壓器、線路及配電變壓器，優化配變臺區低壓網絡結構和配電站布點，擴容改造存在容量輸送“卡脖子”的低壓線路，更新整治老舊線路和亂拉亂接電線，提升“城中村”配電網供電能力，基本解決用電緊張、安全隱患突出、設備殘舊老化等問題。

燃氣安全治理

加快推進“城中村”燃氣管道建設，實現燃氣管道全覆蓋，簡化開戶手續，提高管道氣使用率，禁止向已安裝管道氣的用戶配送瓶裝氣，杜絕管道氣和瓶裝氣混用。

食品安全治理

加強放心肉菜供應保障，推進農貿市場升級改造和標準化建設；加強各類食品質量安全檢測，實現農貿市場和商場超市食品安全固定檢測全覆蓋。建立食品溯源系統，落實食品經營主體的登記管理制度，加強小攤販管理，適當設置食品攤販經營區，促進持證有序經營。加大無證經營、地溝油、私宰豬等查處力度，嚴厲打擊農貿市場、糧油店等經營以及餐飲門店采購和使用假冒偽劣、來源不明的糧油副食品等行為，杜絕非法交易、屠宰活禽等行為，不斷提高“城中村”食品安全保障能力和水平。

弱電管線治理

按照“下地優先、整治為輔”的原則，全面梳理整治“城中村”架設不規范、橫跨道路或樓房的通信線（電話線、網格線）、廣播電視線。具備管線下地條件的，優先采用下地方式，并與各類管道、管線做好統籌規劃設計和統一開挖埋設工作。已納入拆除重建類城市更新計劃或不具備管線下地條件的，實行強弱電分離、弱電進套盒，并進行捆扎、貼墻，實現橫平豎直、整齊劃一。全面實施“銅改纖”，新設寬帶纜線一律使用光纖，原有銅纜分步完成光纖改造，并優先下地、規范架設。

環境衛生治理

提高清掃保潔標準，按二級道路以上標準落實全覆蓋管理、連續性保潔、精細化作業，徹底清除衛生死角和暴露垃圾；規范環衛工人作業配員和著裝形象，推廣“垃圾不落地”，提升“城中村”環境衛生水平。加快推進生活垃圾強制分類，按標準實現垃圾分類設施配置全覆蓋，試點實施垃圾分類智能回收。加強宣傳引導，實現家庭生活垃圾分類指引發放到戶覆蓋率100%，建立完善大件垃圾（年花年桔）、廢舊織物、有害垃圾、“玻金塑紙”等分類收運體系，全面落實垃圾分類收運。

市容秩序治理

開展“六亂一超”（“六亂一超”，亂搭建；亂堆放；亂張貼、涂寫、刻畫；亂設廣告招牌、橫幅標語；亂擺賣；亂掛曬；超門店經營）整治，落實城管執法下沉社區，建立城管執法勤務模式，實行24小時市容巡查動態管控，引導業主或實際控制人、商家自治，保持市容秩序有序可控。開展建筑立面整治，拆除未經許可、設置不規范的建筑立面廣告，嚴格執行“一店一招”，清洗刷新建筑立面與城市家具，合理配備夜景燈光，確保建筑立面干凈整潔。開展油煙污染整治，全面摸底調查“城中村”餐飲項目，責令和監督其安裝油煙凈化設施，加強巡查監管和執法查處，確保達到《飲食業油煙排放控制規范》。

交通秩序治理

完善“城中村”道路交通標志、標線、路牌，合理劃定車輛單行線、行人步行道，打通村內道路微循環，提高車輛和行人通行效率。在具備條件的村道、公共空地規劃停車場（位）、共享單車停放區和公交站臺，全面整治亂停車現象。加強“城中村”交通安全執法，通過日常巡邏管控、鐵騎機動治理、視頻監控執法、聯合城中村（社區）整治、鼓勵有獎舉報等方式，嚴厲打擊交通違法亂象。加強交通隱患排查整治，建立常態化排查整治機制和工作臺賬，實現交通標志標線規范清晰、交通秩序有效改善、交通隱患有效治理、交通事故明顯下降。

生活污水治理

實施排水管網“進村入戶”，完善“城中村”排水管網，落實雨污分流，加快推進社區支管網建設，實現村內排水系統與市政排水管網有效連接。不具備雨污分流條件的，因地制宜配套建設一體化污水處理設施，達到《城鎮污水處理廠污染物排放標準》（GB18918-2002）一級A及以上標準排放；已納入拆除重建類城市更新計劃或無條件建設一體化污水處理設施的城中村，結合實際在村內保留和建設完善截流式合流制排水體制，將污水截排至市政污水系統，實現旱季污水全收集全處理，杜絕污水橫流、污水直排等現象。落實排水設施管養專業化，加大對違法排放污水行為的查處力度，糾正錯接亂排及不規范排水行為。

城中村的治理

治理方面

主要圍繞社區治安、消防安全、用電安全、燃氣安全、食品安全、弱電管線、環境衛生、市容秩序、交通秩序、生活污水等方面進行治理。

面臨的挑戰和對策

社會治安問題和環境交通秩序混亂

城中村的社會秩序混亂是地方政府管理能力不足所導致的。在某些城中村地區，通過拆遷改造的辦法“驅趕”外來移民，實際上是將社會問題轉移到其他地區，是一種治標不治本的辦法。因此，強化基層社會管理能力是城中村地區“維持秩序”的關鍵。在加強管理中，各種專項整治是必要的，所以就需要形成常態化、制度化的治安守則、交通守則、市容守則、環境守則等，來依法實施管理，并通過強有力的力量來保證實施。在加強城市管理中，我們也發現科技進步對管理能力的提升總是快于集聚人口的增長，如果能夠通過發展大數據和云平臺，將企業數據、社會安全數據、實有人口和實有住房數據重新發揮作用，相關管理部門就能夠在日益復雜化的人口集聚中實現高效率的社會治理。

公共服務提供不足

多數城中村由于集體經濟能力不足、或者地方政府公共財政不足，難以提供足夠的教育設施、衛生設施等，從而難以提供有質量的社區生活。但是，以減少人口來降低需求卻未必可取，更正確的思路是增加服務供給。除了增加村集體和地方財政投入，加強城中村社會治理還可以開放公共服務，允許和鼓勵企業和社會化力量建設學校、衛生設施、環境處理機構、住房中介服務機構，或加強流動人口自我組織，提供自我服務等，通過增加各種營利性和非營利性的服務供給來滿足城中村不同群體的社會需求。因此，“提供服務”的困難與其說是服務供給能力不足，更準確的原因是對服務供給存在制度的限制。有的時候，城中村的公共服務體系建設未必需要大規模的推倒重建，很多公共服務設施和社會設施實際上只要很小的改善就能取得很大的效果。例如在街角提供一個垃圾筒可能就能有效地改善臟亂問題，而并非一定要將制造垃圾的居民驅逐。同樣，一些陳舊的建筑和社區可能通過很小的改善，就能發揮良好的社區更新的效果。例如通過建設一個路燈，可能人和人的交往、地方商業活動、公共安全就能發生很大改變。城中村居民提供的一些小的、漸進的改善服務，就能夠放大發揮出良好的社會效果。

“社會包容”困難

對于一個不斷更新發展的城市來說，在城中村地區實現“社會包容”的困難，在于強化本地人口和當地社會實現共生性的社會整合，與城鎮化過程中流動人口和本地人口存在居住隔離、交往隔離、制度排斥與利益競爭的矛盾。促進流動人口社會融合需要加強戶籍制度和福利制度的改革。社會包容涉及到流動人口的社會權利問題，福利制度改革恰恰能夠保證流動人口的社會權利，同時吸納流動人口參與城中村社區的管理事務；加強社區交往和社會網絡的構建。為本地人口和外來人口相互交往、相互溝通提供一些空間，例如通過開放的活動場所、孩童活動的草坪等，就能夠有效建設出公共參與和地方的認同。并通過地方的媒體和互聯網等現代技術應用，有利于創造出可溝通的城市；同時，也需要為本地居民和外來移民提供更大的發展機會，實現向上流動。

“創新創業”困難

支持大量遷移流動人口“創新創業”的困難，在于由于流動人口本身的流動性和非正式性，其草根性的創新創業活動與加強規范化的勞動就業管理、城市市容和環境衛生管理條例，以及城中村地區非正式的土地、住房制度形成矛盾。城市總是希望在經濟活動單位上設立一個門檻，如果達到門檻才能進入。其實，經濟體系內在的產業鏈條對于各種經濟或社會需求是多樣化的，是深入城市底端（甚至是深入“地下”的）。因此，城市政府在加強規范性管理的同時，需要有一個吸納機制，將在這個產業社會服務鏈條上的所有人口，包括快遞員、餐飲服務、馬路攤販、社區衛生服務等等都逐步吸納進入城市、有效地整合在城市體系中。因為，有些非正式經濟、非正式活動也有其內在的合理性，為了城中村干凈整齊而取消馬路攤販，看起來實現了很干凈的社區，但卻喪失了城市的活力和豐富生活的內容。相反，如果能夠有一個服務公司將這些低端的、非正規就業的馬路攤正規化，并進行一些市場化的競爭，規則的逐步引入，就能慢慢實現創新。通過類似基層社區的創業創新活動，就能夠創造出新的發展機會，從而將城中村發展真正被城市體系所包容，為人的不斷發展和城市的不斷成長提供可能。

部分城中村改造名單

上海蟠龍村改造

蟠龍村項目位于上海市青浦區徐涇鎮，總占地面積752畝，為2014年上海首批啟動城中村改造項目之一，通過探尋古鎮商業與人文風景雙引擎模式，實現區域整體品質、交通、吸引力提升。改造后形成三大城市空間：約23萬方公共公園綠地（蟠龍公園）、約5萬方水鄉古鎮商業（蟠龍天地）、約25萬方住宅（蟠龍國際住區）。項目由徐涇鎮、西虹橋公司和瑞安集團合資成立的項目公司（上海蟠龍天地有限公司）共同開發，瑞安集團持有主要股份。項目建設周期約5年，整體改造周期約9年。村民就近安置于改造范圍東北角蟠龍馨怡家苑，代表村民利益的村集體獲得住宅銷售分紅與蟠龍天地商業持續運營收益10%，同時項目內部4千平米藝術精品酒店產權及全部租金收入劃歸村集體所有。

深圳市南山區大沖城中村綜合開發

大沖城中村綜合開發項目地處深圳市深南大道沿線城市景觀帶，毗鄰科技園，為當時廣東省省內最大城中村整體改造項目。項目采取拆除重建和局部綜合整治相結合的更新模式，分兩期實施。項目占地68.5萬平米，涉及近1000戶原村民、300多戶非村民動遷、約7萬居住人口搬遷及1500多棟房屋（近110萬平米）拆除。改造后業態包含住宅、商業、辦公、酒店、公寓、學校、文化室等。項目建設周期約11年，整體改造周期約15年，從單一住宅片區演變為功能混合街區，最終實現產城融合發展。

廣州白云區永泰村改造

永泰村改造項目由茶山莊舊廠房地塊升級改造及舊村安全隱患整治、舊村綜合整治三部分組成。改造前茶山莊舊廠房地塊主要業態為石材、汽修、餐飲等，土地效益低效廉價，“臟亂差”問題突出；永泰舊村則存在公共服務設施不足，人居環境差，消防通道不暢等安全隱患多等問題。項目通過公開競價確定忠縣中博香山湖置業有限公司為合作企業，合作企業承擔項目建設全部資金約12億元；2015年底前向永泰經濟聯社支付舊村安全隱患整治和舊村綜合整治資金3000萬元，保證連片綜合整治和改善社區居住環境資金投入；配建15029平米公建配套設施并無償移交政府和村使用；同時繳納經營物業使用費用。根據贏商網統計，茶山莊舊廠房改造后商業綜合體安華匯2019、2020年總客流量分別超1800萬、近2000萬，圈粉能力相對突出。永泰村創造性形成“1+1+1”模式，通過“舊廠改造”+“舊村整治”+“安全整治”組合拳，實現整體效果提升。

天津楊柳青鎮、南蔡村鎮、天穆鎮改造

2024年1月30號，西青區楊柳青鎮、武清區南蔡村鎮、北辰區天穆鎮三個城中村改造項目獲得國家開發銀行天津市分行2024年全國首批城中村改造專項借款首單放款0.83億元，實現了天津市首筆城中村改造專項借款融資成功落地，放款資金主要用于支持征收補償安置、安置住房建設以及安置住房小區的配套基礎設施建設等。

廣西南寧市城中村改造

2024年8月，廣西南寧市成功列入國家首批城中村試點城市，涉及5個城區、開發區，惠及人口10.6萬人。

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