城鎮土地使用稅是指國家在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據，從量計征的一種稅，采用分類分級幅度定額稅率，如大城市每平方米年稅額1.5～30元，并實行差別幅度稅額。開征城鎮土地使用稅，有利于通過經濟手段，加強對土地的管理，變土地的無償使用為有償使用，促進合理、節約使用土地，提高土地使用效益。
中國現行的土地稅體系包含三個稅種，即土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅。由于中國只對國有土地征稅，所以稱為城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅的征稅對象是城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的國家所有和集體所有的土地。從2007年7月1日起，外商投資企業、外國企業和在華機構的用地也要征收城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅以實際占用的土地面積為計稅依據。城鎮土地使用稅這類財產行為稅屬于地方稅種，中國地方政府在稅收執行方面擁有一定的自由裁量權，可調整地方實際稅率而展開經濟競爭。
城鎮土地使用稅是稅務部門的一項重要稅源，對于自然資源部門而言，具有調節土地使用的重要作用。在中國土地資源有限的情況下，城鎮土地使用稅的征收可以有效地促進土地資源的合理配置和保護，同時也可以增加國家財政收入，適應經濟體制改革需要。
提出背景
社會主義土地公有制情況下，土地屬于國家或集體所有。中國采用劃撥方式將土地免費供給經營者使用的方式，會導致土地利用效率低下，城鎮非農業土地使用中的浪費現象嚴重，且無法獲得由于公共投入形成的級差地租。因此，依據20世紀80年代中期的經濟發展水平、土地利用狀況及相關政策，1988年國務院發布了《中華人民共和國土地使用稅暫行條例》開始正式征收城鎮土地使用稅，以按年繳稅的方式向經營者收取一定期間的土地使用租金。條例頒布后，國家稅務總局又發布了《關于土地使用稅若干具體問題的解釋》部門規章，進一步對相關規定作出解釋。
基本信息
定義闡述
中國城鎮土地使用稅是以國有土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。
征稅范圍
城鎮土地使用稅的征稅對象是城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的國家所有和集體所有的土地。但2006年4月30日《財政部 國家稅務總局關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]56號）對此進行了擴大解釋，該文規定，“在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。其具體征稅范圍由各省、自治區、直轄市人民政府劃定。其中，城市的征稅范圍為市區和郊區；縣城的征稅范圍為縣人民政府所在的城鎮；建制鎮的征稅范圍為鎮人民政府所在地；工礦區是指工商業比較發達、人口比較集中、符合國務院規定的建制鎮標準但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地。從2007年7月1日起，外商投資企業、外國企業和在華機構的用地也要征收城鎮土地使用稅。
在土地市場發育起始階段，中國城鎮土地使用稅以納稅人實際占用土地面積為計稅依據，按照對應固定稅額計征稅款。但是，城鎮土地使用稅作為中國目前在土地保有環節征收的唯一稅種，長期以來稅負偏低，2006年土地稅收占全國稅收總收入的比重不足0.5個百分點。這與人均土地資源現狀以及日益攀升的地價水平是極不適應的。根據2006年12月31日《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》第一次修訂，將稅額標準提高了兩倍，外資企業被納入征收范圍，繳納場地使用費的外資企業也應繳納城鎮土地使用稅。
免征范圍
下列土地免繳土地使用稅：
國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳城鎮土地使用稅5年至10年；由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
納稅期限
土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。
納稅人
在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。
前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。 同時，納稅人還包括共有權屬多方及代管人。
征稅人
土地使用稅由土地所在地的稅務機關征收。土地管理機關應當向土地所在地的稅務機關提供土地使用權屬資料。
計稅依據
土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。凡有由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準;尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準。尚未核發出土地使用證書的，應由納稅人申報土地面積，據以納稅，待核發土地使用證以后再作調整。
稅率
中國實行從量定額稅率，即以每平方米年稅額為單位，按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別確定應繳納的稅額。根據2019年第四次修訂的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，中國城鎮土地使用稅的稅額為：土地使用稅每平方米年稅額，大城市為1.5元至30元；中等城市為1.2元至24元；小城市為0.9元至18元；縣城、建制鎮、工礦區為0.6元至12元。省、自治區、直轄市人民政府應當在上述幅度內，根據市政建設狀況、經濟繁榮程度等條件，確定所轄地區具體的稅額幅度。
經省、自治區、直轄市人民政府批準，經濟落后地區土地使用稅的適用稅額標準可以適當降低，但降低額不得超過最低稅額的30%。經濟發達地區土地使用稅的適用稅額標準可以適當提高，但須報經財政部批準。例如，北京市土地使用稅納稅等級劃分為六級，每平方米年稅額分別為：一級土地30元，二級土地24元，三級土地18元，四級土地12元，五級土地3元，六級土地1.5元。
計稅方法
應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
月應納城鎮土地使用稅=年應納稅額÷12
納稅申報
納稅人應按照當地稅務機關規定的期限，填寫城鎮土地使用稅納稅申報表，將其占用土地的權屬、位置、用途、面積和稅務機關規定的其他內容，據實向當地稅務機關辦理相關納稅申報登記，并提供有關證明文件。
作用
城鎮土地使用稅的征收有以下幾點作用：一是有利于用經濟手段加強土地管理，提高土地使用效率，促進土地使用者合理、節約使用土地，保護土地資源；二是變土地占用的無償性為有償性，調節土地級差收入；三是將土地級差收入納入國家財政，有利于理順國家與土地使用者的分配關系、增加地方財政收入、充實地方財政，適應經濟體制改革的需要；四是有利于稅制改革，促進地方稅體系的建立。
存在問題
中國的城鎮土地使用稅等只針對一小部分對象開征，不能充分發揮其調節與治理效用。其次，由于城鎮土地使用稅采取從量計征的征稅方式，易造成地方稅收收入與土地資源價格脫節。同時，城鎮土地使用稅稅率檔次過多則增加了納稅成本和稅制復雜程度，不利于稅收治理以及優化稅收營商環境。
管理辦法
納稅申報管理
納稅人應及時、準確地對全部土地的稅源明細信息進行納稅申報。城鎮土地使用稅納稅申報表格由《城鎮土地使用稅納稅申報表》《城鎮土地使用稅減免稅明細申報表》和《城鎮土地使用稅稅源明細表》組成。納稅人填報稅源明細表后，稅收征管信息系統自動生成納稅申報表和減免稅表，經納稅人確認并按規定進行電子簽名或手寫簽字后完成申報。如若發生信息變更，也應在稅收征管信息系統中連續、完整地記錄土地稅源明細信息的變更情況。
減免稅管理
1、核準類減免稅管理
核準類減免稅是指法律、法規規定應當由稅務機關核準的減免稅項目。根據管理規定，在受理納稅人提出的城鎮土地使用稅困難減免稅申請的，應當對納稅人提供的申請資料與法定減免稅條件的相關性進行核查，需要進行實地核查的，應當指派2名以上工作人員按照規定程序進行核查，并形成核查情況記錄存檔備查。
2、備案類減免稅管理
備案類減免稅是指不需要稅務機關核準的減免稅項目。納稅人享受城鎮土地使用稅備案類減免稅的，地方稅務機關可以要求納稅人在納稅申報的同時提交減免稅備案資料，在對資料進行收集、錄入后，受理減免稅備案后，地方稅務機關應當出具加蓋本機關印章和注明日期的書面憑證。
第三方涉稅信息管理
第三方涉稅信息主要包括土地地籍信息、國有土地出讓(劃撥)信息、國有土地轉讓信息、集體土地流轉和租賃信息、宗地空間數據以及正射影像圖等其他數據和圖件。地方稅務機關應按照數據標準化的要求，建立健全第三方涉稅信息庫，并與國土資源等部門簽訂保密協議，確保信息安全，除辦理涉稅事項外，嚴禁用于其他目的。??
稅源管理
地方稅務機關要根據城鎮土地使用稅稅源明細申報信息建立稅源歷史記錄完整、申報信息明細清晰的城鎮土地使用稅明細稅源庫并對納稅人辦理納稅申報所提供的資料是否齊全、是否符合法定形式等進行核查。同時，借助國土資源等部門提供的土地涉稅信息，與城鎮土地使用稅明細稅源庫的信息進行關聯、比對和核查，提高應用第三方涉稅信息進行稅源監控的能力。
?稅收風險管理
地方稅務機關要充分利用城鎮土地使用稅稅源明細信息、其他稅種征管信息、第三方涉稅信息等的關聯關系，深度挖掘稅收征管已有數據以及從其他相關部門獲取的數據，科學設計城鎮土地使用稅風險管理指標，合理構建風險管理模型，對城鎮土地使用稅的納稅申報、減稅免稅、稅源管理等事項進行風險評估。
管理難點
關于征稅范圍的劃分
城鎮土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋或土地。但對納稅人而言，在實際征收過程中這些具體區域劃分難以找到較為直觀的參考范圍，需要按地區查詢當地政府行政區域劃分文件或城鎮土地使用稅具體標準。其次，由于城鎮開發建設，會出現鄉鎮合并、鄉鎮更名的情況，導致征稅范圍不夠明確。
關于實際占用土地面積的確認
根據《暫行條例》規定：“土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據?！钡趯嶋H執行過程中，有些納稅人雖然取得了土地使用權證書，但由于政府拆遷、道路規劃等原因，造成土地未能全部交付，或采取逐步分期交付，使納稅人實際取得的土地面積與土地使用權證書的核定土地面積不一致，導致應稅土地面積難以確認。
關于納稅義務發生時間的確定
根據財政部、國家稅務局總局《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》規定：對“以出讓或者轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅”。這與《暫行條例》第九條規定：“征用的耕地自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅”的規定存在矛盾。其次，出讓方或轉讓方存在由于政府的原因無法在規定時間內交付土地或部分土地，此類納稅義務發生時間尚未明確。
關于跨地區使用土地納稅地點的確定
根據《暫行條例》規定：“土地使用稅由土地所在地的稅務機關征收?！睂υ谕粋€省、市、縣（市）范圍內跨地區使用土地，尤其是處在市與縣、縣與縣、鎮與鎮、鎮與鄉交界處的跨地區用地，納稅地點難以確認。
稅收優惠
除上述免稅情形外，中國對以下特殊情形也采取了城鎮土地使用稅稅收優惠政策：
類似稅種
將土地、房屋、有關建筑物、機器設備以及其它固定資產綜合在一起而課征的不動產稅（Real Estate Tax）。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等。巴西所征收的城市不動產稅，主要分為城市土地稅和城市房地產稅。日本的固定資產稅內容包括房產與土地，稅率根據房地產地理位置確定，稅幅從1.4%至2.1%，被評估的土地價值低于15萬日元和建筑物價值低于8萬日元的免稅。芬蘭市級地方政府的不動產稅普通稅率在0.2%至0.8%之間，長期居住用不動產的稅率在0.1%至0.4%之間。
單獨對土地課征的土地稅有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，地價稅采用較多。如奧地利征收較高稅率的閑置土地價值稅，韓國的綜合土地稅、科特迪瓦征收已開發土地稅和未開發土地稅等。除此之外，中國臺灣地區在原土地地價稅之外,還征高額空地稅,以及荒地稅、不在地主稅。
參考資料 >
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關于繼續實施農產品批發市場和農貿市場房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策的公告.國家稅務總局.2023-09-29
關于繼續實施物流企業大宗商品倉儲設施用地 城鎮土地使用稅優惠政策的公告.國家稅務總局.2023-09-29
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關于體育場館房產稅和城鎮土地使用稅政策的通知 .國家稅務總局.2023-09-29
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