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房地產（Real Estate）又稱為不動產。房地產通常有狹義和廣義之分。狹義的房地產是指土地、建筑物及其他附著物，包括物質實體和依托于物質實體的各種權益。廣義的房地產是指除上述內容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。

世界上最早進行房地產綜合開發的國家是英國，從當時土地所有權和使用權分離到全部轉移至私人手中，后通過一系列法律法規建立了基本的房地產框架，后經過多次的房產泡沫，如美國的三次房產經濟泡沫、1990年的日本房產經濟房產泡沫，世界房產經濟進入低谷，1998年中國房改是中國房地產進入新時代標志，是總體上升的時期的起點，世界房地產經濟整體向好發展。房地產具有異質性，耐久性，周期性，風險性，國家干預性等特征，同時房地產具有相對完善的法律框架，如產權登記或房地產業增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等各項稅種。房地產中涉及房屋所有權，土地所有權，地上權，地役權等相關的經濟權利，同時房地產包括，房屋轉讓，房地產抵押，房屋租賃等多種交易形式。

世界各國房地產在不斷發展，發展不一。中國98房改后，中國的“國四條”“國十一條”“新國八條”等政策推出，政府鼓勵住房消費，提高首付比例，收緊房地產政策，中國房地產迎來新時代，進入總體上升期；美國房地產市場2023年8月成屋簽約銷售指數下跌接近歷史最低水平，庫存有限和房價飆漲是美國房地產現狀，但總體有回暖趨勢。

發展歷史

房地產概念的來源

英國是世界上最早進行房地產綜合開發的國家。在英國，房地產經紀的發展始于17世紀。17世紀40年代,英國議會通過了廢除騎士領有制的法令,撤銷了監護法庭,該機構是決定一切監護制度以及執行包括“土地王有”制度在內一切既有制度監護的。與此同時,也廢除了領有制,取消了一切領地納款以及所有其他與此有關的義務。至此,英王對全國土地的所有權被新興資產階級以及新貴族用立法的方式取消了,資產階級和新貴族擁有了土地的財產權。

18世紀，英國議會在1704年通過一個法案,為公眾提供契據登記的服務,根據此法案米德爾塞克斯登記處成立于1708年,對米德爾塞克斯郡之內所有與自由保有地產權和21年期以上的租賃保有地產權有關的契據、不動產交易、遺囑、土地負擔等進行登記。隨著工業革命的到來推動了城市化進程，推動使英國經濟快速增長，城市化進程迅速加速。大量煤礦和工業設施的建設導致了工人階級的增加，同時也引發了城市房地產的需求，同時城市人口增加，房地產需求增加，房地產經濟得到了進一步發展。

早期發展歷程

19世紀60年代,英國的第二大城市伯明翰為適應當時工業發展的需要,圍繞市中心開發了大片工人住宅和適量的中上階層住宅,此后為各個國家所效仿。從18世紀的擴張到19世紀的工業革命，英國資本家將大量資金投資于房地產業，從而推動了房地產市場的進一步發展。英國的房地產業不僅在國內有著廣泛的影響力，還對全球房地產市場產生了重要影響。倫敦作為全球金融中心之一，吸引了大量國際資本和投資者進入英國房地產市場，推動了房地產業的國際化。

到1918年，美國獲取了第一次世界大戰的勝利，美國成為了世界上最富裕的國家。1919年至1929年這十年，美國每年的生產率增長超過4%，工業生產總值也增長近一倍。1929年美國國民總收入也達到了828億美元，人均收入也由1919年的620美元增長至681美元。美國經濟繁榮的主要表現在工業生產的膨脹，建筑、汽車、電氣工業并稱為美國經濟的三大支柱，隨之房地產行業得到發展。

但從1929年至1933年經濟大蕭條期間，房地產行業特受到沖擊，美國都市中房屋建設減少了約90%，近200萬戶居民因無力償還貸款而無家可歸。同時有至少1600家銀行也因為無法收回貸款而破產。因此，為解決住房以及房地產發展問題，美國通過一系列相關住房政策：富蘭克林·羅斯福批準了《住宅抵押貸款法》（HOLA），該法規定由聯邦政府提供擔保，形成長久性、以分期還款方式運作的抵押市場；1934年，美國國會正式通過《國家住房法》（NHA），成立聯邦住宅管理局（FHA）和聯邦儲蓄貸款保險公司（FSLIC），組建“互助抵押貸款保險基金”，對個人住房抵押貸款提供保險；1937年的《公共住宅法案》提出，設立聯邦平民房屋建設署（USHA），以維持永久性的中央政府補貼。

到1949年，美國取得第二次世界大戰勝利，杜魯門政府修訂了《國家住房法》，并提出“為每個美國家庭提供大方的、具有良好居住條件的住宅”。在經濟復蘇和房地產政策的刺激下，美國房地產行業進入一個快速發展的時期，住房需求遠遠大于住房供應，開工創新高，住房擁有率節節上升，從1950年的55%上升到1960年61.9%。

近現代時期的發展變化

在20世紀前半期,房地產發展受到兩次世界大戰的影響。隨著城市人口的增加和經濟的增長,公共住房被廣泛建設。同時,在經濟的帶動下,房地產市場也迅速成長,發展起了大規模的住宅和商業房地產項目。

到了20世紀60年代,城市化進程加速,房地產市場高速增長。許多國家出臺了房屋購買補貼政策,以促進居民置業。此外,金融創新成為推動房地產市場增長的另一個重要因素。隨著經濟不斷發展,房地產業逐漸成為全球性的產業,通過杠桿化和信息技術,跨國資本在房地產投資領域形成了較大的規模。

1985年~1990年,由于第三產業的加快發展,地價以更快的速度上漲,日本的房地產業經歷了一個極為迅速的發展過程。到1990年,日本地產經歷了房產泡沫，此時日本總價值約為20萬億美元,大約是1955年的75倍,相當于當時全球股市總市值的2倍。“日本的經濟發展可以突破一般的世界經濟規律,日本的地價永遠不會下降”,這種信念使日本出現了地產投機風潮,其結果是地產價格不斷上揚,泡沫越吹越大。此時日本政府不明智地提高利率,最終使泡沫崩潰,國民經濟開始了長達八九年的低迷和蕭條。房地產的下跌幾乎與股市同步。

美國房地產也經歷了房產泡沫。20世紀80年代-房地產泡沫與儲蓄貸款協會危機。80年代初，美國住房需求增大。美國政府開始使用金融手段鼓勵居民購房，房產泡沫出現。20世紀80年代末，美國房地產泡沫破裂，引發儲蓄貸款(S&L)協會危機。21世紀初-房地產泡沫與美國次貸危機，2001年起，美聯儲不斷下調聯邦基金利率，連續13次降息，聯邦基金利率從2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年固定利率抵押貸款合約利率從2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%，浮動的房貸利率隨之走高，還貸壓力提升。2006年后，房地產價格指數開始大幅下跌，基準利率的上升刺破了美國房地產市場泡沫。2008年美國發生次貸危機，對世界經濟影響巨大。

中國發展歷程

第一階段

中國房地產發展的第一階段即1949年-1978年，是新中國房地產業的緩慢發展直至消失的時期

1949至1978年在高度集中的計劃經濟體制下，房地產在中國并未成為一個產業。國家經濟發展的若干個“五年”計劃中也從未出現“房地產”的發展規劃與計劃。此時的城市住房由國家統一建設，建好后按照不同標準對城市居民進行實物分配，住房是工作單位的員工福利之一，并沒有形成房地產市場。

1950年,中國開始逐步對資本主義工商業進行社會主義改造,其中包括對資本主義私有房屋的社會主義改造，成立房地產交易所。開展托管業務,房產的產權不變,國家按月付給房主一定的租金,改善了房屋租賃關系。1956年,國家對農業、手工業和資本主義工商業的社會主義改造基本結束,城市私有房產也得到了相應改造。

1956年至1958年間,對資本主義私有房屋實行贖買政策，實現了城市房地產公有制,建立了以公有制為主體的城市房地產經營模式和管理體制。20世紀世紀五六十年代，中國更注重國防建設和工業生產，住房投資得不到支持，住房領域初步建立起低租金的福利房供給制度。

從1958年起至1978年12月召開的十一屆三中全會前夕,在一時期內,中國房地產實行的是集中計劃經濟。對于生產性的房地產,國家有計劃地投資建設,無償撥給企業和單位使用;而非生產性的房地產及職工住宅,也由國家統一負責、統一建房、統一分配使用，結果導致大量的住宅投資無法收回,資金無法實行良性循環,房屋再生產步履維艱,城市職工的住房日益緊張。

第二階段

中國房地產發展的第二階段即1978年-1998年，是中國房地產摸索期，住房制度改革拉開幕

1978年，中國實施“改革開放”的國家發展戰略。作為重要的一環，房地產首次進入決策層的視線，1978年12月,中國共產黨十一屆三中全會召開,中國實行經濟改革,實行土地使用制度改革和住宅體制改革，房地產業隨之慢慢復蘇和發展。

1980年，鄧小平提出了住房制度改革的總體構想，指出住房改革要走商品化的路子。

1982年，在總結前兩年公房出售試點經驗的基礎上，鑒于城鎮居民工資水平低、購買能力有限，原國家建委和原國家城市建設總局決定在鄭州、常州、四平和沙市四個城市試行公有住房的補貼出售，即政府、單位、個人各負擔房價的1／3。1988年，提出“房屋是商品”觀念，《深圳經濟特區住房制度改革方案》出臺，“房屋是商品”觀念開始從深圳走向全國；《深圳經濟特區加快高新技術及其產業發展暫行規定》出臺，在中國內地城市率先確定了發展高新技術產業的基本思路。

在20世紀80年代初開始實行國有土地使用制度改革,迫切要求改變城市土地無償劃撥制度。1982年,深圳經濟特區率先變無償為有償使用土地,按不同等級向土地使用者收取不同標準的土地使用費。1984年起,撫順市、廣州市等城市也相繼仿行。與此同時,城市住宅建設也有很大的變化,主要表現在城市住宅投資主體多元化,即由先前單一的國家預算投資(包括基本建設和更新改造投資)轉化為國家、企業、個人三位一體的投資體系。

開始于20世紀80年代初期的中國城鎮住房制度改革,至1988年全面推開,改革的重點是從福利型住房體制向住房的市場化、社會化過渡,使住房從隸屬于各企事業單位向社會統籌過渡,即“住房商品化”。之后在中國實施依商品經濟原則出售或出租房屋,使得中國房地產業雜志社恢復了原來的面目,在經過長達30年之久的銷聲匿跡之后,重新形成一個獨立的行業。

1994年，《城市房地產管理法》出臺，限制土地供應，投資向住宅傾斜，大力推廣公積金，個人按揭等政策。與此同時，各地方政府由于市場萎靡，相繼出臺各種政策促進市場恢復。預售制度也于這一年正式引進。

1997年，亞洲金融危機，出臺了《城市房地產抵押管理辦法》允許進行預購商品房抵押貸款，房地產市場正式開啟杠桿之路。

1993-1998年，中國的GDP總量在20萬億的基礎上，以每年8%的速度遞增。中國人均GDP在1000美元左右，在全球排200名以外。因此，中國的城市居民消費仍停留在吃、穿等日常生活層面，房地產市場由于消費能力的不足，市場規模有限。全國每年竣工面積僅有500萬平米，針對8億城市人口、12平米的住房面積、較差的住房環境而言，存在巨大的潛在缺口。這一時期，中國誕生了以萬科集團為代表的第一批房地產開發企業，數量在2萬家左右。但由于自有資金不足、金融政策對民資的限制，這一時期的房地產市場主要由國資企業主導。比如北京華遠、上海城開等。

第三階段

中國房地產發展的第三階段即1998年-2023年，是房地產新時代，總體上升期

1998年，為應對亞洲金融風暴沖擊，房改啟動商品房市場。國務院23號文《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》要求停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。中國房地產二十年市場化發展正式開啟，房地產新時代到來。

1999年，中國人民銀行下發《關于開展個人消費信貸的指導意見》，　鼓勵個人消費信貸，房地產市場重新回歸正軌，開啟了新一輪的上漲周期。

2000年房企上市禁令到期，為房企打開資本市場的大門，2001年北京申奧成功，房地產進入“奧運”時代，幾年將房價翻了數倍。至2001年底，進入新世紀，各地房價上漲，“溫州炒房團”開始各地收房。房地產衍生行業和中介機構等各上下游行業開始發展，支柱性產業的名頭開始漸漸做實。同年，申奧成功，即將加入WTO等消息也紛至沓來，各種熱點事件也對房地產發展添磚加瓦。2002年，土地“招拍掛制度”正式出臺，地價開始持續走高，中國房地產行業縱橫20余年的政策正式誕生。

2005年至2007年底，房價依舊在持續上漲，中央為了穩房價先后頒布了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》提高首付比例等限制政策，但市場依房價高漲。

2008年，美國次貸危機，房價開始下降，中央“四萬億”救市，國三條等政策，降低首付比例，鼓勵住房消費，流出來的大水逐漸引導至房地產，房價開始第二次止跌回暖。2009年至2010年底，“國四條”“國十一條”等政策頻出，政府依舊鼓勵住房消費，樓市再次開始上漲。

到2011年至2012年，“新國八條”頒布，提高首付比例，收緊房地產政策，但是房價依舊上漲。同年５月，“限購”政策首次出現在房地產市場，房價于年末開始走低。限購橫行，取消三套房貸款政策，全國大部分城市房價開始下跌，市場成交放緩，土地流拍，房價持續走低。

2013年，“新國五條”頒布，限購限貸政策持續，房價漲跌共存！中國房地產市場開始分化，一線城市房價開始走高，三四線城市成交放緩。

2014年，房地產市場成交萎靡，中央再次出手調控，降準，降利率，逐步松綁限售限購，市場逐漸恢復，房價止跌2015年，中國股市暴動，政府放松調控政策，同時放開二胎政策，房地產市場成交逐漸回暖。2016年，持續推進“去庫存”政策，棚改貨幣化加持，各地方政府放松購房政策，降低首付比例，繼續實行寬松貨幣政策，房價開始又一輪狂飆模式，成交量和成交價均被刷新記錄。同年12月，國家首次提出“房住不炒”。

2019年至2020年底，房住不炒深入人心，市場成交放緩，疫情開始，大部分地區房價不再上漲甚至開始走低，房地產市場分化嚴重，一二線城市和三四線城市房產分化加劇。推進新型城鎮化，開始進行老舊小區改造工程

2021年，國家提出“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調，房地產“三條紅線”出世，疫情依舊在，房價持續陰跌，城市分化繼續加劇，漲跌并存。2022年，房地產價格持續陰跌，政府再次出手救市，解除限購限貸政策，兩次降準，三次下調LPR，“三支箭”，“金融16條”，買房退稅等政策相繼開始實施，但是市場反應疲軟，成交依舊低迷，被房企喊出“黑鐵時代”。2023年，市場初步趨穩，“保交樓”“保交付”政策呼之欲出，存量房貸矛盾產生，不動產統一登記完成。2024年1月，多個城市接連發布首批房地產項目融資“白名單”。

基本概念

房地產的概念

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。房地產概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎設施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產概念僅指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權。

在物質實體方面

房地產的基本物質功能就是提供各種房屋服務。在當前人類技術條件和經濟發展水平的約束下,是由開發商針對人們不同的房屋服務需求,選擇一宗區位適宜的建設用地,然后采用合適的建筑材料、建筑結構、建筑設備和建筑施工方法建造出我們所見到的各類建筑物。構成建筑物的各種構配件圍合出了人們需要的空間,并結合所配置的各種設施、設備和所在位置的區位環境就生產出了能滿足人們不同需求的各種房屋服務,并且把提供這種服務的產品稱為“房地產”。

因此,從物質實體的角度看,房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中:土地是指地球陸地表面及其上下一定范圍的空間;建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構配件和建筑設備(如給排水、衛生、燃氣、照明、空調、電梯、通訊、防災等設備)等組成的整體物;其他地上定著物是指與土地、建筑物不能分離,或雖然能夠分離,但分離后會破壞土地、建筑物的功能或完整性的物,如為了提高土地或建筑物的使用價值或功能,種植在地上的樹木、花草、埋設在地下的管線、設施等。

在權益方面

房地產權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。房地產權益是以房地產權利為基礎的，包括房地產的各種權利（如所有權、使用權、租賃權等），受到其他房地產權利限制的房地產權利（如抵押權、典權等），受到其他各種限制的房地產權利（如城市規劃、土地利用規劃對房地產利用的限制），以及房地產的額外利益或收益。目前，房地產權利主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權等。其中空間利用權是指權利人在法律規定的范圍內，利用地表上下一定范圍內的空間，并排除他人干涉的權利。房地產本質上就是一個立體空間，擁有一宗房地產就擁有了該房地產的一定范圍的空間。

具體特性

異質性

由于位置的固定和地形、地貌的復雜性，以及周邊環境的差異性，每一宗房地產是唯一的、獨特的，因而是異質的。異質性意味著能使資源得到有效配置的完全競爭市場不可能存在，而且這種異質性和一定時期內各個分割市場的小量交易導致信息不通，市場需要專業的經紀人員和房地產監理等人員提供充足的信息以保證市場的有效運轉，需要政府進行監管，以保證房地產市場的健康和公平。

風險性

房地產業從投資到產出，少則一年，多則數年，具有周期很長，且房地產業投資數額極大，少則數百萬元，多則上千萬元，甚至數億元，同時房地產業受國家政策、供求關系、建筑材料價格浮動等因素的影響，極易出現大的虧損，具有風險大的特征。房地產開發項目投資金額，除部分自有資金外，大多數是銀行貸款，資金的時間價值決定了其風險性。同時房地產開發建設周期長，在這樣長的建設周期中，與近百家協作單位打交道，涉及的社會影響因素多，市場變數難以預計，承擔的風險較大。國內外經濟、政治形勢的影響，政府開發政策，通貨膨脹，居民收入水平，建筑材料價格，勞動力工資水平等因素的變化都將給房地產開發項目帶來或高或低的風險。

保值和增值性

由于土地供給的有限性，隨著社會的發展、人口的增加和經濟的繁榮，對房地產的需求必將日益增長。房地產的長期供不應求導致房地產價格總的趨勢是不斷上漲的，而且其上漲幅度高于通貨膨脹率。20世紀70年代，美國住房價格的上升明顯高于一般的通貨膨脹率，并且為私人投資者提供比其他普通投資方式高得多的回報。隨著全國房地產開發投資規模不斷擴張和投資結構不斷完善，以房地產開發公司為主體的房地產開發投資體系迅速擴大，商品房開發施工面積、竣工面積和銷售面積大幅提高。同時，因經濟的發展，人們收入水平越來越高，對居住條件的要求也越來越高，對房地產產品的質量和數量都提出了更多更高的要求。在這樣的背景之下，房地產產品需求量大，價格高，雖說期間也有過波動，但總的來說房地產開發的回報率在行業中是較高的。

周期性

房地產業發展的周期性是房地產業發展內在規律的客觀反映，中外概莫能外。但是，由于各國經濟發展的進程與政策不同，房地產業發展的周期也不盡相同。比如，美國房地產業的發展周期約為20年，10年上升，10年下降；日本約為15年。一般來說，房地產業在國民經濟順利發展時，會率先發展并獲得相當高的回報；反之，則會“滑坡”。這說明房地產業具有波浪式前進、螺旋式上升的發展特征。

受法律約束

房地產開發涉及較多的專業領域和眾多部門，需要專門的法律如《城市房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法》《城市規劃法》《城市私有房屋管理條例》等對房地產投資、開發、管理、交易、使用等環節的程序、手續、權利義務關系作出專門的規定，以保護各方當事人的利益。除了這些專門的法規外，還涉及《民法》《稅法》《中華人民共和國繼承法》等。目前關于房地產的法律法規還在進一步的制定與完善中，如《物業管理法》《物權法》等，房地產業將形成一個龐大的法律體系，確保房地產業的有法可依，規范房地產企業的行為，促進房地產業的健康和諧發展。

國家干預性

近年來，中國頒布了一系列法律法規和政策文件，以使房地產業能夠良性、有序地發展。與其他產業相比，相對而言，房地產業運作的每一環節，都離不開國家的宏觀管理與法律干預。如在2021年，國家提出“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調，房地產“三條紅線”出世，疫情依舊在，房價持續陰跌，城市分化繼續加劇，漲跌并存。還有2022年，房地產價格持續陰跌，政府再次出手救市，解除限購限貸政策，兩次降準，三次下調LPR，“三支箭”，“金融16條”，買房退稅等政策相繼開始實施。

詳細分類

按用途劃分

按市場性劃分

有的房地產，既可出售也可出租、營業，如商店、餐館等；有的房地產，既可以出租也可以自住，如住宅等。

按照房屋所有權的性質劃分

按房屋所有制和管理形式劃分

1985年全國開展城鎮房屋普查時，根據所有制和管理形式的不同，設定了普查房屋的“產別”項目，共劃分為11類。

這種分類方式雖然與按房屋的所有權性質分類在形式上有許多相似之處，但由于這種方法兼顧了房屋所有權和管理的不同形式，因而它與房屋的所有權性質分類是不同的。

交易市場

經濟權利

房地產權利主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權等。

交易形式

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條：房地產交易的形式主要有房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

房地產具體方式有

中國房地產

中國房地產市場發展緩慢，雖然回暖的跡象逐漸增多，尤其是北京、上海市等地“小陽春”已經嶄露頭角，國家統計局2023年2月份公布的2023年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動中，環比上漲城市數量增至36個，但與此同時，從一些機構監測的數據來看，全國樓市仍未出現明顯回暖跡象，從對應個人住房按揭貸款的居民中長期貸款數據來看，中國房地產市場發展也仍未走出低迷，2022年是中國房地產市場化發展20多年來最為困難的一年，房地產開發投資負增長10%；住宅銷售額下降28.3%；住宅新開工面積下降39.8%；個人按揭貸款下降26.5%等。

中國房地產現在正向高質量發展方向轉型。從2003年到2020年，房地產投資年均增長19.9%，商品房銷售面積年均增長10.8%，商品房銷售金額年均增長20.3%，這三個指標數據可以看出，從2003年到2020年，房地產持續保持增長。房地產持續擴張，為那個時期的中國經濟保持高速增長和中高速增長作出了重要貢獻。但是，房地產也像其他產業一樣，不可能持續保持高增長，到了一定階段以后，出現調整是很正常的，而且這種調整有利于淘汰落后產能，有利于結構優化，尤其有利于房地產業高質量發展。

房地產目前持續高質量發展并具有很強的支撐的。從中國的發展階段來講，現在還處在經濟轉型升級和高質量發展的階段，人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮化率按常住人口統計是65.2%，按照戶籍人口統計城鎮化率47.7%，城鎮化有較大的提升空間，剛性需求和改善性需求較大的。另外，房子雖然總量已經達到400億平方米左右，但是結構上看中小戶型偏多，隨著人們的生活水平提高，住房的改善性需求潛力也是非常大的。所以中國的房地產實現高質量發展、可持續發展，仍然有堅實的支撐。

2022年到2023年期間，為調整房地產行業發展，政府出臺了一系列穩定房地產的優化政策，實施效果較好。從地產投資情況來看，房地產投資在繼續下降，但是降幅在收窄。另外，根據2022年9月份數據，環比在改善，商品房的銷售面積9月份是-10.2%，比8月份提高2個百分點。房地產新開工面積，9月份降幅也是收窄的，而且是大幅收窄。另外，9月份70個大中城市商品住宅交易量的數據，新房和二手房合計數據在9月份當月轉正，環比增長2.8%，4月份以來，在連續5個月下降后首次轉正。所以從這些指標數據來看，房地產的優化政策作用在持續釋放，有積極的效應。

2025年前8個月，受中國內外形勢變化影響，房地產市場雖有波動，但商品房銷售和住宅價格同比降幅還在收窄，去庫存成效繼續顯現，房地產市場仍朝著止跌回穩方向邁進。部分城市進一步調整優化住房政策，效果有所顯現，市場交易出現改善。

美國房地產

美國房地產市場2023年8月成屋簽約銷售指數下跌幅度超預期，創下2020年4月新冠疫情爆發初期以來最低，也即接近歷史最低水平。庫存有限和房價飆漲是美國房地產現狀。

在房屋交易方面，根據美國全國房地產經紀人協會周四公布的數據，美國8月成屋簽約銷售指數僅為71.8，創2020年以來最低，環比跌7.1%，創去年9月以來最大月跌幅，大幅不及預期的下跌1%，7月前值為環比上漲0.9%；8月成屋簽約銷售指數同比大跌18.8%，預期為下跌13%，7月前值為下跌13.8%。分地區來看，四個地區的成屋簽約量均出現下降。其中，南部地區的合同簽署量跌至2010年以來的最低水平，而西部地區的數據更是創下自2001年以來最弱。

在貸款利率方面，美國房貸利率仍在持續攀升，相比一年前，購房者借貸成本仍然較高。據的數據，2023年5月，30年期貸款的平均利率已達6.57%，遠高于2022年1月初的3.22%。房地產信息網站《每日抵押新聞》根據自己編制的每日指數及房地美、房貸銀行家協會（MBA）、聯邦住房金融局（FHFA）調查匯編的數據顯示，2023年5月26日，美國30年期按揭貸款利率高達6.9%，是美國倒閉以來的最高水平。

在美國房屋庫存方面，截至2023年，目前美國的房產庫存量是2.5個月的銷售量左右，遠低于6個月的平衡點。目前的美國房產庫存量只有疫情前的一半。房產市場供不應求，推動房價持續上漲。

在美國房價方面，房價不斷上漲，2023年5月30日，S&P CoreLogic Case-Shiller公布的季節性調整數據顯示，3月全美房價環比增長0.4%。在美國部分地區，需求正在回升。美國房價在2022年6月達到一個高點，之后下降，到2023年1月開始回升。5月份的美國平均房價僅比2022年6月的高點差1%。數據表明，房產市場的中期調整已經于6個月前結束。CoreLogic在最近的房市報告中，預測2023年美國平均房產價格將上漲3.7%。我們預測、亞特蘭大，達拉斯等地區的房價在2023年將上漲大約5%至10%。

美國房地產市場現狀，在總量上，住宅地產是美國最大單資產類別；增加值對GDP貢獻~13%。根據《金融穩定報告》，截止2020年中美國住宅地產存量規模39.3萬億美元，占比31%；權益資產緊隨其后（37.2萬億美元，占比29%）。貢獻上，房地產行業增加值占GDP比重達11%~13%。

參考資料 >

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國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知.中國政府網.2023-10-22

解讀新國八條.第一財經.2023-10-20

房地產歷史上最重要的調控政策(一).網易.2023-10-20

新中國成立70年:中國住房變革之路.中房網.2023-10-19

美國樓市寒冬遠未結束：銷售先行指標創疫情以來新低，按揭貸款利率20多年最高.百家號.2023-10-21

羅斯福“新政”：評價及啟示 .北京大學國家發展研究院.2023-10-18

房奴、房價及其治理.豆瓣讀書.2023-10-18