所有權(quán)是所有人依法對自己財(cái)產(chǎn)所享有的占有，使用，收益和處分的權(quán)利。是對生產(chǎn)勞動(dòng)的目的，對象，手段，方法和結(jié)果的支配力量，它是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，所以又稱財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。財(cái)產(chǎn)可以有兩個(gè)以上公民或法人共有。共有分按份共有和共同共有。所有權(quán)是物權(quán)中最重要也最完全的一種權(quán)利，具有絕對性、排他性、永續(xù)性三個(gè)特征，具體內(nèi)容包括占有、使用、收益、處置等四項(xiàng)權(quán)利。
產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)的區(qū)別是：產(chǎn)權(quán)是一個(gè)較大的概念，產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)只是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中主要的一種。
特征
所有權(quán)具有以下的特征：
第一，所有權(quán)是絕對權(quán)。所有權(quán)不需要他人的積極行為，只要他人不加干預(yù)，所有人自己便能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。所有權(quán)關(guān)系的義務(wù)主體是所有權(quán)人以外的一切人，其所負(fù)的義務(wù)是不得非法干預(yù)所有權(quán)人行使其權(quán)利，是一種特定的不作為義務(wù)。
第二，所有權(quán)具有排他性。所有權(quán)屬于物權(quán)，具有排他的性質(zhì)。所有權(quán)人有權(quán)排除他人對于其行使權(quán)力的干涉，并且同一物上只能存在一個(gè)所有權(quán)，而不能并存兩個(gè)以上的所有權(quán)。當(dāng)然，所有權(quán)的排他性并不是絕對的，現(xiàn)代各國法律的所有權(quán)有不同程度的限制。
第三，所有權(quán)是最完全的物權(quán)。所有權(quán)是所有人對于其所有物進(jìn)行一般的、全面的支配，內(nèi)容最全面、最充分的物權(quán)，它不僅包括對于物的占有、使用、收益，還包括了對于物的最終處分權(quán)。所有權(quán)作為最完全的物權(quán)，是他物權(quán)的源泉。與之相比較，建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)，僅僅是就占有、使用、收益某一方面的對于物的直接支配的權(quán)利，只是享有所有權(quán)的部分權(quán)能。
第四，所有權(quán)具有彈力性。所有人在其所有物上為他人設(shè)定地役權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利，雖然占有、適用、收益甚至處分權(quán)都能與所有人發(fā)生全部或者部分的分離，但只要沒有發(fā)生使所有權(quán)消滅的法律事實(shí)（如轉(zhuǎn)讓、所有物滅失），所有人仍然保持著對于其財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，所有權(quán)并不消滅。當(dāng)所有物上設(shè)定的其他權(quán)利消滅，所有權(quán)的負(fù)擔(dān)除去的時(shí)候，所有權(quán)仍然恢復(fù)其圓滿的狀態(tài)，即分離出去的權(quán)能仍然復(fù)歸于所有權(quán)人，這稱為所有權(quán)的彈力性。
第五，所有權(quán)具有永久性。這是指所有權(quán)的存在不能預(yù)定其存續(xù)期間。例如，當(dāng)事人不能約定所有權(quán)只有5年期限，過此期限則所有權(quán)消滅。當(dāng)事人對所有權(quán)存續(xù)期間的約定是無效的。
第六，所有權(quán)具有觀念性。觀念性，是指近代以來，所有權(quán)的存在已具觀念化，即所有人不以對所有物的現(xiàn)實(shí)支配為必要，發(fā)生了重要的從所有到占有“所有人支配觀念”的轉(zhuǎn)化——把所有權(quán)行使帶來的利益看得比所有物的控制更為重要的觀念，比過去任何時(shí)候都要強(qiáng)烈，屬于“所有人實(shí)現(xiàn)利益觀念”的范疇。
第七，所有權(quán)具有平等性。所有權(quán)作為私權(quán)，其法律地位應(yīng)當(dāng)無差別給予保護(hù)的物權(quán)屬性。在我國《物權(quán)法》第3條、第4條的規(guī)定，體現(xiàn)了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下的所有權(quán)平等原則。
一般規(guī)定
《中華人民共和國民法典》：
第二分編??所有權(quán)
第四章??一般規(guī)定
第二百四十條??所有權(quán)人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
第二百四十一條??所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。
第二百四十二條??法律規(guī)定專屬于國家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何組織或者個(gè)人不能取得所有權(quán)。
第五章??國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)
第二百四十六條??法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。
國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
第二百四十七條??礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜小?/p>
第二百四十八條??無居民海島屬于國家所有，國務(wù)院代表國家行使無居民海島所有權(quán)。
第二百六十二條??對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：
（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)依法代表集體行使所有權(quán)；
（二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組依法代表集體行使所有權(quán)；
（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。
第九章??所有權(quán)取得的特別規(guī)定
第三百一十一條??無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照使用前兩款規(guī)定。
第三百一十二條??所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物；但是，受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。
取得
所有權(quán)的取得：
(一)原始取得和繼受取得
所有權(quán)的取得方式，按照是否以他人所有權(quán)為前提，分為原始取得和繼受取得。
1．原始取得
原始取得是指非依他人既存的權(quán)利而是基于法律規(guī)定直接取得所有權(quán)，包括先占、生產(chǎn)、收益利息、添附、無主物和罰沒物的法定歸屬、動(dòng)產(chǎn)的善意取得、沒收等方式。
2．繼受取得
繼受取得是指基于他人既存的權(quán)利而取得所有權(quán)，其方式主要是法律行為。
(二)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得
1．依法律行為而取得
(1)雙方法律行為(如基于買賣合同、贈(zèng)與合同、互易合同而為的變更“登記”)
(2)單方法律行為(如受遺贈(zèng))
2．依法律行為以外的事實(shí)而取得，如繼承、建造(如房屋的建造、圍海造田)、法院判決、中華人民共和國強(qiáng)制執(zhí)行法以及公用征收、沒收等行政行為。
(三)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得
1．依法律行為而取得
(1)雙方法律行為(如基于買賣合同、贈(zèng)與合同、互易合同而為的“交付”)
(2)單方法律行為(如受遺贈(zèng))
2．依法律行為以外的事實(shí)而取得所有權(quán)
(1)繼承，包括遺囑繼承和法定繼承
(2)法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行
(3)公用征收、沒收、罰款
(4)收取利息
除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，利息所有權(quán)一般由原物所有權(quán)人取得；但所有權(quán)與用益物權(quán)分離的應(yīng)由用益物權(quán)人取得。
(5)所有權(quán)人不明的埋藏物、隱藏物
所有權(quán)人不明的埋藏物、隱藏物，自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。(2010年)
(6)無人認(rèn)領(lǐng)的遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動(dòng)物
無人認(rèn)領(lǐng)的遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動(dòng)物，自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。
(7)無人繼承的遺產(chǎn)
無人繼承又無人受遺贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)歸國家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸集體組織所有。
(8)先占
先占是指以所有的意思，占有“無主動(dòng)產(chǎn)”而取得其所有權(quán)的法律事實(shí)。
(9)添附
①附合
②混合
混合而成的新物，由原物價(jià)值較大的一方取得所有權(quán)；若原物價(jià)值相當(dāng)，則發(fā)生共有。
③加工
加工物所有權(quán)的歸屬，按照加工所生成的新價(jià)值是否大于原物價(jià)值而定：大于者，由加工人取得；否則，由原物所有人取得。
(10)善意取得
①受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。
②以合理的價(jià)格受讓。
③轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
理論解釋
所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對的權(quán)利。
所有權(quán)（ownership）是人類社會(huì)特有的一種制度。一個(gè)民族如果不知所有權(quán)為何物，或在其制度安排中僅給予所有權(quán)以次要地位，而且如果它認(rèn)為，“我的和你的”（meumandtuum）只不過意味著“當(dāng)下你我所持有的”，這個(gè)民族生活就生活在一個(gè)與的世界不同的世界里。但是為了弄明白他們的世界為什么會(huì)不一樣，為了評價(jià)以“公共管理”取代“所有權(quán)”的這一模糊設(shè)想或所有權(quán)在20世紀(jì)重要性已下降、特征已發(fā)生變化這一的模糊要求的可能合理性，首先要對“所有權(quán)是什么”有一個(gè)清晰的理概念。
所有權(quán)所內(nèi)涵的標(biāo)準(zhǔn)的附屬于財(cái)產(chǎn)的要件權(quán)利義務(wù)（incidents），即：通常情況下，適用于特定成熟法律制度所承認(rèn)的、對某物具有成熟的法律制度所承認(rèn)的最大利益之人所享有的法律權(quán)利、義務(wù)，以及或其他附屬于財(cái)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)要件。這樣做也就是要分析所有權(quán)的概念；指的是“完全的”個(gè)人所有權(quán)這一的“自由主義”的概念，而不是其它他受到更多限制的觀概念，盡管，在某些場合下，它們亦可叫做所有權(quán)。
其次，法律制度為決定“誰擁有某物”所采用的規(guī)則的種類以及，在多個(gè)主體都對主張對某物享有均有要求權(quán)利的情況下，誰享有優(yōu)先權(quán)的問題。
再次，分割所有權(quán)（splitownership）的情形，在這里，標(biāo)準(zhǔn)的附屬于財(cái)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)要件由兩個(gè)或多個(gè)主體分割所有。
最后，分析社會(huì)利益對所有權(quán)所作的限制，以及所有權(quán)與公共管理之間的關(guān)系。這種論述順序具有如下優(yōu)點(diǎn)：只要描述了完全所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)情形，它的變體和或可能的替換形式，就會(huì)通過對比，顯得更為清晰，也更易于理解和評價(jià)。
另外，這種處理也并不意味著提前臆斷了對私人所有權(quán)應(yīng)擴(kuò)張至何種程度以及公共利益應(yīng)對它作何種程度的修正這一下述問題作了預(yù)先判斷。即：私人所有權(quán)應(yīng)擴(kuò)張至何種程度？公共利益應(yīng)對它作何種程度的修正？這些一問題盡管不屬于論述范圍，但也只有在對所有權(quán)觀念做了足夠的分析后，才能真正理解。
權(quán)能
積極權(quán)能
所有權(quán)的權(quán)能是指所有人為利用所有物以實(shí)現(xiàn)其對所有物的獨(dú)占利益，而于法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以采取的各種措施與手段。所有權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分。
1．占有權(quán)能：對所有物加以實(shí)際管領(lǐng)或控制的權(quán)利。占有權(quán)與所有人發(fā)生分離。占有權(quán)與占有是兩個(gè)不同的概念。民法上的占有是指主體對物的實(shí)際控制。占有本身只是一種事實(shí)而不是權(quán)利。
2．使用權(quán)能：在不損毀所有物或改變其性質(zhì)的前提下，依照物的性能和用途加以利用的權(quán)利。使用權(quán)能也可以轉(zhuǎn)移給非所有人行使，并且使用權(quán)能僅適用于非消耗物。
3．收益權(quán)能：收取所有物所生利息（息）的權(quán)利。收益權(quán)是與使用權(quán)有密切聯(lián)系的所有權(quán)權(quán)能，因?yàn)橥ǔＪ找媸鞘褂玫慕Y(jié)果，但使用權(quán)不能包括受益權(quán)。
4．處分權(quán)能：對所有物依法予以處置的權(quán)利。處分包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。處分權(quán)能是所有權(quán)內(nèi)容的核心和擁有所有權(quán)的根本標(biāo)志。其通常只能由所有人自己行使。
限制
民法和其他一些相關(guān)法律、法規(guī)對所有權(quán)進(jìn)行的限制主要表現(xiàn)為：
（1）行使所有權(quán)不得違反法律規(guī)定。
（2）行使所有權(quán)不得妨害他人的合法權(quán)益。
（3）行使所有權(quán)時(shí)必須注意保護(hù)環(huán)境、自然資源和生態(tài)平衡。
（4）根據(jù)公共利益的需要，國家可以依法對集體土地實(shí)行征用，或?qū)⑵渌?cái)產(chǎn)收歸國有。
自由主義
若暫時(shí)將所有權(quán)定義為“某成熟法律制度所承認(rèn)的、對某物的最大可能利益”，則自然可得出結(jié)論：既然所有成熟的法律制度都承認(rèn)對“物”的“利益”的存在，那么在某種意義上，所有成熟的法律制度都有所有權(quán)的概念。確實(shí)，即使那些原始的制度，（如特羅伯利昂特島〔Trobriand〕的島民中存在的制度），也有一些規(guī)則，依照這些規(guī)則，某些人，（如獨(dú)木舟的“所有人”），對某些物品比任何其他人有更多的利益。
對成熟法律制度而言，還可以得出一個(gè)更廣泛的主張，，即：在這些法律制度中，存有一些重要的附屬于財(cái)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)法律要件，它們是不同制度所共有的。若非如此，在純粹英語環(huán)境中所說的“他擁有那把雨傘”這句話，就和不同于作為法語“這把傘是他的（Ceparapluieestalui）”這句話的譯文的――“他擁有那把雨傘”有著不同的含義。但是，這兩句話含義是相同的。
確實(shí)，在英國、法國、俄羅斯、中國或其他人們愿意提及的任何現(xiàn)代國家，“擁有”雨傘的人的地位都有著實(shí)質(zhì)的相似性。無論在哪里，在若沒有其他人對該物有利益，的在這種簡單的、不復(fù)雜的情況下，“所有權(quán)人”都可以使用該物，或禁止他人使用該物，或都可以出借該物，或、出賣該物，或者隨意拋棄該物。但無論在哪里，他都不得用該物來戳鄰居的肋骨，或打破鄰居的花瓶。
所有權(quán)，所有權(quán)（dominium）（拉丁語），財(cái)產(chǎn)權(quán)（propriété）（法語），所有權(quán)（Eigentum）（德語）及其他相似的用語，不僅代表特定法律制度下某人對某物的最大利益，而且代表超越特定制度而有共同特征的某類利益。因此，知道這些共同特征是什么，當(dāng)然肯定是很重要的。
這些共同特征的重要性，只是想得出這樣一個(gè)結(jié)論：這些相似性事實(shí)上存在著，而且可以通過人類共同的需求和人類生活的共同條件得到解釋。若要說，這些特征在不同的成熟制度里都必定相同，或者說，這些特征的范圍及普遍存在性都證明了所謂的“普遍法學(xué)”是一種可敬的追求，則未免草率。
這些說法也許確實(shí)是真的，只需要證說明下述結(jié)論就夠了：并非像某些作者所暗示的那樣，所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)的的附屬于財(cái)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)是以毫無規(guī)律的、不可預(yù)期的方式在標(biāo)準(zhǔn)要件，在各個(gè)制度間進(jìn)行變化的有著截然的不同，而且這種不同是毫無規(guī)律的、不可預(yù)期的；相反，所有權(quán)的的標(biāo)準(zhǔn)的附屬于財(cái)產(chǎn)的要件權(quán)利義務(wù)有保持，總保持恒定的傾向內(nèi)容，它們超越了時(shí)代和地域的差別。
不應(yīng)該把這個(gè)命題與下列主張要求混為一談：即：一切制度均賦予所有權(quán)（完全的、自由主義意義上的所有權(quán)）以同等的重要性，或它們認(rèn)為相同的物都是可以擁有的。這個(gè)主張要求顯然是錯(cuò)誤的。例如，在蘇聯(lián)，一般說來，重要財(cái)產(chǎn)如土地、企業(yè)以及集體農(nóng)莊均不可以是“個(gè)人所有權(quán)”（自由主義意義上的所有權(quán)）的對象，而是“政府”或“集體”所有權(quán)的對象；這種所有權(quán)雖然與個(gè)人所有權(quán)也是相關(guān)的制度，但還是與個(gè)人所有權(quán)有所不同。
在這個(gè)世界上，存在著“非流通”物，它不屬于私人所有權(quán)，但卻服從于國家或公共機(jī)構(gòu)的特殊管制，――這是一種古老的觀念，在現(xiàn)代歐陸法系中，它仍有著重要地位。
另外，在中世紀(jì)早期的英國，土地似乎不能說是被“擁有”的，因?yàn)樵谀抢铮懻摰臉?biāo)準(zhǔn)權(quán)利義務(wù)在要件被地主與佃戶之間進(jìn)行了分割了，任何一方的地位，與擁有某物的典型情形之間，都不具有充分的相似性。
中國十屆全國人大五次會(huì)議以高票通過了眾人矚目的物權(quán)法，“所有權(quán)為大”成為了人們熱議的一句話。于2007年10月1日起正式施行的物權(quán)法，從1993年啟動(dòng)物權(quán)法起草工作至今，歷時(shí)14年的時(shí)間，終于實(shí)現(xiàn)了大家“對私有財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)”的美好愿望。
2889名代表中2799人投下贊成票，物權(quán)法的高票通過并不讓人意外。隨著經(jīng)濟(jì)的高速、穩(wěn)定發(fā)展，保護(hù)個(gè)人合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯的呼聲日益高漲。特別是經(jīng)過此前兩年的熱議，“物權(quán)法出臺(tái)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟”成為社會(huì)各界的普遍共識(shí)，并最終在2006年被納入全國人大立法計(jì)劃中。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的，不影響當(dāng)事人之間訂立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同效力。此外，簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
同時(shí)，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。有了嚴(yán)格的物權(quán)登記規(guī)定，開發(fā)商想要“一房多賣”基本沒戲，而購房者在產(chǎn)權(quán)登記的保護(hù)下，無疑將大大地避免私有財(cái)產(chǎn)受到侵害。而另一個(gè)細(xì)節(jié)就是，物權(quán)法中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將由國務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。
小區(qū)停車位問題一直困擾著很多新建小區(qū)，開發(fā)商為了多賺取利潤，將原本應(yīng)該滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主停車需要的車位出售或租賃給社區(qū)外的業(yè)主使用。對此，在物權(quán)法中，明確規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
同時(shí)還規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果開發(fā)商對業(yè)主共有的道路或車位進(jìn)行相關(guān)車位收費(fèi)，則必須在扣除必要的管理費(fèi)后，與全體業(yè)主共同分享利益。
因?yàn)闃情g距過密、樓座布局不合理等原因造成建筑通風(fēng)、采光不良的新建住宅項(xiàng)目屢見不鮮。而造成這一現(xiàn)象的重要原因就是部分開發(fā)商為了謀取高利潤、擅改規(guī)劃，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)樓座數(shù)增加、樓層數(shù)過高、密度過大。
在此前景下，“陽光權(quán)”這個(gè)聽上去有點(diǎn)新鮮的問題不斷出現(xiàn)在開發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛事件中。因此，此次出臺(tái)的物權(quán)法中特別對相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照做出了明確規(guī)定，要求建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。同時(shí)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。
盡管物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺(tái)，使業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)中發(fā)揮的作用日益明顯，并成為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司或開發(fā)商解決糾紛的重要溝通橋梁，但由于業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利僅受行政條例保護(hù)，并未上升到法律高度，因此在處理和決定某些社區(qū)問題時(shí)常常出現(xiàn)雖有權(quán)利卻無力度的情況。對此，物權(quán)法明確規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。而包括制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)等相關(guān)事項(xiàng)必須由業(yè)主共同決定。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力；但當(dāng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，受侵害的業(yè)主也有權(quán)請求人民法院予以撤銷。
與物權(quán)法一樣，呼吁盡快開征物業(yè)稅的聲音也是年年高漲。而穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅工作已經(jīng)是“十一五”期間國家稅務(wù)總局的重要工作之一。此前，業(yè)界對物業(yè)稅之所以遲遲不能開征的阻礙均歸于物權(quán)法出臺(tái)的一拖再拖。畢竟，物業(yè)稅的開征必須要以物權(quán)法出臺(tái)為前提，只有在所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)理清并納入法律框架后，物業(yè)稅的事實(shí)才有根本的法律依據(jù)。
事實(shí)上，雖然物業(yè)稅由于相關(guān)配套政策的不完善而無法全面開征，但自2003年國家在出臺(tái)的《關(guān)于完善市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》 ? 中提出，在條件具備的時(shí)候?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅的要求后，開征物業(yè)稅的步伐明顯加快。截止到2006年底，征收物業(yè)稅已經(jīng)在全國6個(gè)城市和地區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)，積累了一定的實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)。如此一來，物權(quán)法在正式施行似乎意味著物業(yè)稅開征已經(jīng)亮起“綠燈”。
土地
根據(jù)中國法律規(guī)定，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓，但土地不得買賣，因此法律上不存在土地所有權(quán)的移轉(zhuǎn)問題，依法能夠移轉(zhuǎn)的不動(dòng)產(chǎn)主要是房屋。
（1）國有土地可以依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用。
（2）國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。
（3）集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。
一般來說，土地所有權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的范疇。但是土地所有權(quán)相對于一般財(cái)產(chǎn)所有權(quán)而言有其特殊性，主要表現(xiàn)在：
1．主體的特定性
2．交易的禁止性
3．權(quán)屬的穩(wěn)定性
4．權(quán)能的分離性
房屋
（一）房屋所有權(quán)
房屋所有權(quán)應(yīng)從登記過戶手續(xù)辦理完畢時(shí)起移轉(zhuǎn)。當(dāng)事人辦理完登記過戶手續(xù)以后，如果房屋繼續(xù)由原所有人和第三人占有，則占有人仍負(fù)有交付房屋的義務(wù)。占有人超過規(guī)定期限不履行該義務(wù)的，視為非法侵犯他人的房屋所有權(quán)，所有人依法可對其提起訴訟或提出請求。
（二）房屋（建筑物）的區(qū)分所有
1．房屋所有權(quán)，有單獨(dú)的，也有共有的。單獨(dú)的房屋所有權(quán)，其效力當(dāng)然及于其所有的房屋的全部；而共有的房屋所有權(quán)，雖然從共有人內(nèi)部關(guān)系上來講，各個(gè)共有人或者是各自享其應(yīng)有部分的權(quán)利（按份共有），或者是平等地享有權(quán)利（共同共有），但從共有所有權(quán)的效力來說，仍然是及于共有房屋的全部。在房屋所有權(quán)中，還是一種既非單獨(dú)、又非共有的“區(qū)分所有”的情形，其所有權(quán)的效力范圍，有其獨(dú)特之處。
區(qū)分所有是區(qū)分一建筑物的特定部分為其所有權(quán)的標(biāo)的，嚴(yán)格而言，這與物權(quán)的客體須為獨(dú)立物，以及一物一權(quán)主義原則不夠符合。但依社會(huì)觀念，一建筑物區(qū)分為若干部分，而各有該部分的所有權(quán)，應(yīng)為常有之事。而且這樣也不妨礙物權(quán)的公示，無害于交易的安全。
基于物權(quán)客體的獨(dú)立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：
（1）須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。
（2）須具有使用上的獨(dú)立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居注工作或其他的目的而使用
法律規(guī)定
對于公民及其他民事主體對那些財(cái)產(chǎn)可以取得所有權(quán)，事實(shí)上，我國對所有權(quán)權(quán)利主體有三類，即國家所有、集體所有和私人所有。《中華人民共和國物權(quán)法》并沒有明確的給予規(guī)定，《物權(quán)法》第五章只規(guī)定了屬于國家所有和集體所有的情形，其立法本意即是除了只能由國家和集體所有外，其余的財(cái)產(chǎn)公民皆可取得所有權(quán)。那么，哪些專屬于國家所有？哪些屬于集體所有？
屬于國家
1、礦藏、水流、海域；
2、城市的土地，屬于國家所有，及法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；
3、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外；
4、法律規(guī)定屬于國家所有的野生動(dòng)植物資源；
5、無線電頻譜資源；
6、法律規(guī)定屬于國家所有的文物；
7、國防資產(chǎn)、鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的。
屬于集體
1、法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；
2、集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；
3、集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；
4、集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。
除了上述屬于國家所有的和集體所有的公民和其他民事主體不能取得所有權(quán)外，其余的公民均可以合法手段取得所有權(quán)。
參考資料 >
共有.中國人大網(wǎng).2025-10-15