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來源：互聯網

房屋維修基金（英文：Housing Maintenance Fund）是指業主或者公有住房售房單位繳存的，專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。20世紀70年代中期，由于住宅建筑的老化和設施的損壞日益嚴重，美國政府開始意識到需要制定一種制度來籌集資金，用于維修和更新住宅建筑及其設施。1974年，美國國會通過了《聯邦住宅法案》，對住宅的維修改善工作進行了規定和指導。1993年英國政府出臺的《住宅物業法案》正式確立了居民需要繳納住宅維修金制度。中國房屋維修基金制度始于1998年，按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金(簡稱“維修基金”)。隨著2007年12月，《住宅專項維修資金管理辦法》發布，房屋維修基金也被改稱為住宅專項維修資金。

2008年2月1日，原中華人民共和國建設部和中華人民共和國財政部發布的《住宅專項維修資金管理辦法》正式生效，新規定要求業主按住宅建筑安裝工程每平米造價的5%-8%繳交住宅專項維修資金。在韓國房屋維修基金被稱為特殊維修準備金，由入住者繳納，積累的特別維修準備金以入住者代表會議名義，存入入住者代表會議指定的金融機關管理。在英國對樓宇公共部位的維修問題，由所有受益業主共同協商決定，維修費用由全體業主分攤。美國的住宅專項維修資金的收取由業主委員會做預算，業主同意后，業委會再收取維修費，閑置部分則由基金公司統一管理。在莫斯科住房維修資金納入財政預算，資金來源主要是非居住用房的租金收入。

房屋維修基金主要用于物業保修期滿后，共用部位、共用設備設施的大中修和更新改造。各國出臺此政策的目的都是為了確保公民住宅物業的公共部位和設施得到及時維修和改善。

歷史沿革

20世紀70年代中期，由于住宅建筑的老化和設施的損壞日益嚴重，美國政府開始意識到需要制定一種制度來籌集資金，用于維修和更新住宅建筑及其設施。因此美國許多州和地方政府開始制定和實施住宅維修金政策，要求業主繳納一定比例的住宅維修金，以保障住宅建筑和設施的長期穩定運行。1974年，美國國會通過了《聯邦住宅法案》，該法案對住宅物業的維修和改善工作進行了規定和指導。此外，各州也相繼制定了相關的住宅維修和改善法規，以確保住宅物業的公共部位和設施得到及時維修和改善。如紐約州的《住宅維護和安全法案》。1993年，英國出臺《住宅物業法案》（the Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993）規定，住宅物業的業主和租戶需要根據其物業的價值按照比例繳納住宅維修金，以用于公共部位和公共設施設備的維修、改善和更換。該制度的實施是為了解決物業公共部位和設施的維修問題，提高物業的使用價值和居住品質。1994年修訂的美國《聯邦住宅法》明確規定業主和租戶需要根據其物業的價值按照比例繳納住宅維修金，以用于公共部位和公共設施設備的維修養護。

借鑒其他國家的專項維修資金制度，1998年11月9日，原中華人民共和國建設部和中華人民共和國財政部頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》規定，購買商品住房應當按購房款 2%~3%的比例向售房單位繳交維修基金，公有住房售后的維修基金由售房單位和購房者承擔售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的 30%，該部分基金屬售房單位所有，購房者按購房款 2%的比例向售房單位繳交維修基金。

2004年，房屋維修基金成為辦理房屋產權證時必須繳納的費用，強制繳納。

2007年12月，原中華人民共和國建設部和中華人民共和國財政部發布《住宅專項維修資金管理辦法》，將購買商品住房應當按購房款比例向售房單位繳交維修基金，改變成按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，此辦法自2008年2月1日起施行。自此房屋維修基金也被改稱為住宅專項維修資金。

繳納

商品房銷售時，購房人與銷售單位應簽署相關建筑維護基金協議，并按規定繳納建筑維護基金。銷售單位收取的維修費用屬于所有業主，不計入住宅銷售收入。商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可根據本地區情況合理制定每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。

出售公有住房的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。或者售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

另外，當個人維修資金賬戶分戶中剩余的金額低于首期繳納金額30%的時候，業主就需要及時續交。

使用

房屋維修基金主要用于物業保修期滿后，對房屋主體結構、公共部位和公共設施設備進行大中修及更新改造工程。物業專項維修資金，是專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。《物權法》和《物業管理條例》規定，使用這筆資金，必須遵循“雙2/3特別多數原則”，這意味著建筑物總面積三分之二以上的業主和占總人數三分之二以上的業主必須通過使用建議。

另外根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，維修基金的使用必須要得到房產行政部門或相應管理部門的備案與審核同意才能成行。業主要先后到相關的房管局、房屋安全鑒定部門、審計局、專戶銀行等多個部門辦理房屋安全專業鑒定申請、維修方案預決算審計、聘請施工單位進行維修施工、申請專戶銀行劃撥款項等九大事項。《物權法》規定，維修基金的籌集和使用情況也應該公示。

以下是使用維修基金的條件：

以下情況不屬于維修基金使用的范圍：

監督管理

房屋維修基金是由全體業主繳納，屬于業主共同所有。通常由房產行政主管機關代管，待業主委員會成立后，由業主委員會行使管理權利。房屋維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。維修基金實行“錢隨房走”的原則，即房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給新的房屋產權所有人。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，以及公有住房維修資金的管理部門和業委會，應每年至少一次與維修基金專戶銀行對賬，并向業主和公有住房出售單位公布以下內容：

如果業主或公有住房出售單位對公布的情況有異議，可以申請復核。維修基金的專戶銀行應每年至少一次向市政府、區政府和縣政府的住建、房地產主管部門、公有住房維修基金管理部門和業委會發送維修基金對賬單。如果這些部門或業委會對資金賬戶的變化情況有異議，可以要求專戶銀行進行復核。專戶銀行應建立維修基金的查詢制度，以接受業主和公有住房出售單位對其分戶賬中的維修基金使用情況、增值收益和余額的查詢。維修基金的管理和使用應接受審計部門的審計監督。維修基金的財務管理和會計核算應按照財政部和其他各級財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

閑置處置

維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

當發現維修基金被挪用時，《物業管理條例》第六十三條規定，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款，物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書，構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

其他國家的相關規定

俄羅斯

住房維修資金在莫斯科的財政預算中占有重要地位，資金來源主要是非居住用房的租金收入，1989年至1991年期間，房客支付的費用在可用于維修的全部資金中所占的份額為49%至20%，1992下降到2%，1995年后隨著1994年實行租金改革又增加到了21%。

韓國

在韓國房屋維修基金被稱為特殊維修準備金，韓國《公共住宅管理令》規定，由入住者繳納特殊維修準備金，比例是根據其公共住宅的公用部分及專有部分(整個住宅社區)，入住者的共同所有配套設施及福利設施的長期維修計劃而定。未建立長期維修計劃的公共住宅，其特殊維修準備金計入電梯運營費、取暖費、熱水費及維修費合計金額的3%~ 20%，并考慮應將利用特殊維修準備金進行更換的設備的使用年限納入管理規定。特殊維修準備金自公共住宅通過驗收后1年起，每月積累的特別維修準備金以入住者代表會議名義，存入入住者代表會議指定的金融機關管理。

英國

在英國對樓宇公共部位的維修問題。由所有受益業主共同協商決定。若全體業主達不成一致意見。則任何一個業主都可以向政府主管部門申請政府裁決。政府主管部門申請后。可以實地勘察。認為房屋存在安全隱患必須維修的。會責令全體業主限期達成一致意見。達不成一致意見的。政府部門會組織專業單位維修。維修費用由全體業主分攤。并在維修費用的基礎上加收30％作為政府的收人。此舉在于督促業主自行達成一致意見。

美國

在美國，住宅專項維修資金的收取數額，由業主委員會做預算，經業主們通過，業委會再收取維修費。業主繳納的住宅專項維修資金都是由基金公司來負責管理。如果房屋需要維修，就由物業公司報到基金公司，基金公司到市場上尋找維修公司進行維修。而在資金的閑置期，在留足15%的資金后，可以以借支的方式借給世界銀行等大銀行，銀行要付給基金公司利息。

日本

在日本，《標準公寓管理規約》第25條規定各區分所有人必須向管理組合（業主委員會）上交用于社區內共用部分以及設施設備的維修和改良方面的費用。日本普通商品房的房屋維修資金則采取“開發商包攬”的方式，維修金包含在房價中，由開發商全程負責房屋維修，業主所購買的房屋完全都是由開發商承擔所有的修繕費用的。這就要求開發商必須從一開始就面臨著幾十年之后的維修難題，如果開始偷工減料，越往后開支越大，這樣的制度設計在要求開發商承擔巨大后期責任的過程中，“倒逼”前期責任，形成了良好的制度效應。

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歷史沿革

繳納

使用

監督管理

閑置處置

其他國家的相關規定

俄羅斯

韓國

英國

美國

日本

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