三山新城地處佛山中心城區東部，轄區面積23.8平方公里，地理區位得天獨厚，位于佛山市南海區、順德區以及廣州市的荔灣區、番禺區交界處，與廣州南站一橋互聯。
48分鐘可直達香港西九龍站，45分鐘直達拱北口岸，區位交通、發展空間方面優勢突出，是南海東部重要的發展區域。水陸交通便捷，自然生態環境優良，具備良好的發展前景。三山新城轄區劃分為東區、中區、林岳和鳳鳴四個社區，戶籍人口約2.2萬，居住人口約3.5萬。
站在粵港澳服務貿易自由化、中國（廣東）自由貿易試驗區建設、高鐵互聯互通、泛珠合作、廣佛同城的“超級風口”上，南海區于2015年初作出在三山新城打造“粵港澳合作高端服務示范區”的戰略部署。
生態科技城
新定位
港澳高端服務業的強大“后臺”
搭建服務于港澳地區的金融、科技、中介、物流、文化創意等高端服務業發展的“后援基地”。
港澳高端服務業走向中國腹地的“前臺”
推動港澳高端服務業與珠三角制造業的優勢互補、協同發展，構筑港澳高端服務業走向中國腹地的“橋頭堡”。
按照這一定位，三山新城今后的開發建設將注重經濟建設、社會進步、環境保護三方面協調發展，其中在環境方面將以落實低碳生態城市為目標。按照規劃，三山新城將構建以自行車出行為主的城市慢行交通系統，設置自行車專用橋梁、專用道等，并與三山新城的綠地水系相結合，沿浦江郊野公園、河道、公共綠地等設置。
新布局
三大板塊發展六大功能
三山新城的發展計劃以高速鐵路和魁奇路東延線等兩條主要交通廊道為界，分為三大功能區：高新技術和創意文化產業區、生態居住和商業休閑文化區及商貿商務和現代金融服務區，包含商貿商務、金融服務、高新產業、創意研發、生態居住、休閑娛樂等六大城市功能。
由于在高速鐵路廊道和魁奇路東延線廊道之間，擁有極為豐富和優美的天然水景資源，三山新城將在櫓尾撬水道周圍發展城市公共活動中心和休閑文化功能。其中，水道兩側建設主要服務于三山新城的商業中心，外圍則設為居住地，平洲工業區將逐步改造，用以發展房地產業，并適當發展創意文化產業。
高新技術和創意文化產業區位于高速鐵路廊道以北和以東，利用東部的未建設用地重點發展高新技術和創意文化產業，對現有的村莊進行整治和改造，發展片區中心，為產業區提供居住和服務配套。
商貿商務和現代金融服務區將作為廣州南站區域商務中心組成部分，以佛山地鐵2號線、11號線、南海有軌電車1號線站點為中心，由內到外分別設商務服務、商業服務、居住功能，并間以休閑娛樂功能。
新機遇
廣佛同城化+廣州南站
+城市軌道
“三山新城位于廣佛都市商圈的前沿地帶。”中山大學地理科學與規劃學院教授袁奇峰一句就點出了三山新城的優勢所在。
隨著廣佛同城化的加速，三山新城的區域優勢越發明顯。廣州南站為三山新城帶來大量的跨區域高端人流和需求的同時，城市軌道等區域交通設施的建設也將有效改善其交通條件，帶來大量的人流，也給三山新城的發展帶來了新的機遇。
新規劃
生態科技新城建三大低碳社區
三山新城是南海一個新的經濟區域，也將是未來南海參與區域競爭的下一張王牌，選擇什么方向將會關系到這一戰略布局能否成功。根據規劃建議，未來三山將讓居住區與商業、文體、企業等有機融合，形成若干個類似于英國貝丁頓的低碳社區，不僅活躍社區居住氛圍，也為居民提供工作機會，從根本上減少汽車使用等帶來的廢氣排放。具體而言，三山新城將分為三大社區：
中部休閑社區：由于中部擁有極為豐富和優美的天然水景資源，這個區域是“嶺南花港、生態水城”的核心和靈魂所在，三山新城將在櫓尾撬河道兩側建設中心城區，沿濱水河岸打造一條休閑創意產業帶，構筑“一河兩岸“的濱江休閑景觀，發展休閑服務業，將這里建成一個休閑、生態、舒適、愜意的休閑商務社區和創意文化專區。
北部產業社區：以“科技”和“創意”為主題，搭建科技創意產業平臺大力發展高新科技產業和文化創意產業，引入綠色建筑、綠色能源等理念，打造智能生態科技社區，使之成為珠三角科創企業生態總部基地。
南部商務社區：由于南部接近廣州南站，兩地往來只需幾分鐘車程，因此這里是三山新城承接廣州新客站輻射的重點區域。該區域將根據新客站的發展動向，打造國際商貿商務板塊，高標準建設國際商業展貿批發中心，建設生態化、個性化的郊區商務辦公區，以服務廣佛的中小型企業總部、博覽中心以及跨國公司決策機構、科技研發機構等。
新產業
三大新興產業支撐新城根基
三山新城的建設，產業是大前提，是經濟基礎，沒有了產業的支撐，一切發展都是無源之水、無本之木。“我們要發展產業，但絕不是房地產業，而是科技創意產業，包括知識密集型工業、高端商貿商務業和城市服務業，這些產業不但能為地方帶來豐厚的稅收，為老百姓增加更多的收入，自然而然地也會吸引很多高素質的人才，從而提高整個城市的質量和檔次。”廣東金融高新技術服務區三山新城建設局局長張厚祥說。
首先要發展的是知識密集型工業，包括電子信息技術、創意工業、運營總部等；其次是高端商務商貿業，廣州南站將來會有多條鐵路匯集于此，預計到2020年將會達到8000萬的年客流量，所以三山新城未來的第二個主營業務應該是高端商務商貿及與之相關的顧問咨詢、中介服務、金融物流等配套服務；第三是城市配套服務業，要保留足夠的空間發展教育、醫療、生活、居住、休閑、旅游、娛樂等城市服務業，讓優秀人才遷駐三山，讓高端商務旅客留戀三山。
目前，三山新城的產業發展戰略已經得到了各級政府和社會各屆的認同，也為招商引資創造了有利條件，目前招商引資工作呈現出良好的勢頭，已有多個大型投資項目平穩落地。包括：豐樹（佛山）創智新城、三山科技創意產業中心、虹港—國際時尚文化產業創意港、麗普盾衛星綜合應用基地、三山渡國際休閑文化村、CO－RO食品中國有限公司果汁生產基地、星聯總部基地、寶索機械高新科技研發中心和永強科技等大型項目。
焦點
配套薄弱 與其他片區定位同質
“人煙稀少，是一塊荒地，起碼要幾年時間才能做旺。”在保利地產拿下三山大型商住用地之后，有網友如此評價。同時，更有來自廣州市的開發商在考察南海區的土地之后表示，“從廣州開發的角度來說，南站新城的房地產發展起來都尚需時日，更何況是三山。”
配套要三到五年才可具雛形
三山新城建設管委會在對區域的分析報告中提到，在區域的各項交通、地理位置和自然環境等優勢之下，仍舊不可避免地存在區域內的發展瓶頸。包括有“高端的居住功能區沒有形成”產業基礎薄弱，未形成產業集群，缺乏能夠帶動區域經濟發展的主導產業。
記者在區域現場走訪看到，目前整個片區尚沒有具有一定規模的現代居住社區以及教育、醫療、購物和生活休閑等生活配套。在公共交通方面，僅有少量往返佛山市中心城區與南站的線路。
不過，記者采訪了解到，目前在三山新城啟動之后，多個商住配套項目將陸續推出市場尋找東家。同時，已經在建或者將推的多個項目，也都吸引高科技型企業的進駐。例如三山科創中心等企業總部項目，將引進高科技型企業總部進駐，以及研發機構和準備上市的企業等等。
“一系列的配套在三到五年的時間就可以初具雛形。”三山科創中心相關負責人表示，新區域確實會面臨著配套相對滯后的現狀，但是從未來的角度來講，目前更具有投資性價比，“區域逐漸成熟之后，又是一個新的桂城。”
錯位發展才可吸引人氣帶旺地產
在佛山市各區不斷“造城”的大勢之下，三山新城的各項看似重磅的規劃利好，顯得已經不是那么令人激動。單單是桂城鎮街片區內，三山新城的競爭壓力就十分明顯。
在桂城街道區域內，包括有位于千燈湖片區的廣東省金融高新技術服務區，目前定位為金融產業后臺服務基地，以及位于佛山一環高速公路桂城段和佛平路為主軸的廣東都市型產業基地。而三山片區的現有定位為，依托華南地區新交通樞紐發展的產業新城。
“與周邊地區產業資源競爭激烈，例如高端的產業項目和領導型高技術企業的招商是區域發展的挑戰之一。”有業內人士對此表示，區域內的房地產市場需要依托于產業的構建和成型，如果三山片區現有對于高新技術型企業的吸聚力不足，那么也將會影響到區域對于人才吸引，從而間接會阻礙房地產的發展，“單純的價格洼地不足以成為吸引消費者置業的理由，因此，整個片區如何做到與周邊的錯位發展，是這里后續發展的基礎。”
發展目標
三山新城相對于禪桂中心區來說顯得略微偏遠。但如果沿著港口路繼續向南，只需要5分鐘左右的車程就可以到達廣州南站。這類連接兩地的快速干道，三山片區內還擁有廣珠西線、廣州—高明高速公路和接駁廣州東新高速、環城高速等交通樞紐。
在廣佛同城化的推動下，兩地逐漸實現多點“無城界”融合，包括由北向南分別為花都區和佛山里水和順、中山八路和黃岐與里水鹽南路、芳村區和桂城街道與平洲、番禺鐘村新火車站片區與順德區。
而位于“南番順”的“金三角地區”結合部的三山片區，此前由于屬于房地產開發的“空白”地帶而成為了被遺忘的角落，但是，隨著區域規劃的不斷推進，品牌房企對三山的關注度提高。在本月成交的住宅地塊出讓現場就吸引到了保利和招商到場競價。
“三山位于廣佛交界處的核心區位，是南海城市化發展的新興區域，同時靠近廣州市南站，是廣州未來重點發展的片區，更重要的是，三山片區是目前整個廣佛區域價格最具有優勢的板塊。”保利華南實業有限公司副總經理張亮表示，廣州的城市發展向南到新火車站，作為兩個城市新區域的銜接，“兩邊都像是白紙。”
正如張亮所說的，保利地產本次拿下的地塊，在廣佛交界處無疑是個“抄底價”，該地塊的成交樓面地價僅為1582.51元/平方米，與目前廣佛交界處較為成熟的里水鎮、大瀝和桂城街道動輒5字頭以上的樓面地價相比頗具優勢。去年第四季度，中國奧園拿下南站兩地塊的樓面地價也達到了5000元/平方米。今年2月份，廣州南站重點功能區商業地塊的樓面地價也達到5332元/平米。
三山新城地圖
參考資料 >
客從何處來？萬科三山新城天空之城廣佛認籌調查.今日頭條.2023-12-25
這個短視頻刷屏了！看歷史與現代隔空對話，與城市一起向未來.今日頭條.2023-12-25
舉全市之力，布局三龍灣！佛山要下一盤大棋！.今日頭條.2023-12-25