房屋他項權證是房屋產權登記機關頒發給抵押權人或者典權人等他項權利人的法定憑證。所謂他項權利指非財產所有人在他人所有的財產上享有的一種權利。房地產抵押是房屋所有權的一種常見的他項權利。根據擔保法，一般按揭房產即設有抵押，即他項權證未注銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。
1980年代以后，中國城市住房開始實行所有權登記和發證制度。1994年，中華人民共和國建設發布《城市公有房屋管理規定》，明確提到“公有房屋設定抵押等他項權，應當到房地產行政主管部門辦理他項權登記，領取《房屋他項權證》。”
1997年，中華人民共和國建設部發布《城市房屋權屬登記管理辦法》（2001年7月23日修訂并重新發布）。該辦法明確規定，申請房屋他項權利登記，"權利人應當提交房屋權屬證書，設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書以及相關的證明文件"。
同期通過的《城市房地產抵押管理辦法》（亦于2001年重新修訂）明確指出“以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。”
2008年通過的《房屋登記辦法》則進一步明確了抵押場景下需要提供《房屋他項權證》的幾種情況。
房屋他項權證書由國務院建設行政主管部門統一監制，市、縣房地產行政主管部門頒發，同時由他項權利人收執，他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。房屋他項權證辦理程序大致為：提出申請—審核制證—交費領證，分為一般房屋他項權利登記程序和軍隊、涉外房屋及已購公房他項權利登記程序。
歷史
自1980年代以來，中國官方出臺一系列法律法規，完善城市房屋產權登記制度。1994年，中華人民共和國建設發布《城市公有房屋管理規定》，明確提到“公有房屋設定抵押等他項權，應當到房地產行政主管部門辦理他項權登記，領取《房屋他項權證》。”
隨后，房屋他項權證也覆蓋到私人房屋。1997年，中華人民共和國建設部發布《城市房屋權屬登記管理辦法》（2001年7月23日修訂并重新發布）。該辦法明確規定，申請房屋他項權利登記，"權利人應當提交房屋權屬證書，設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書以及相關的證明文件"。所謂合同書或者相關證明文件主要即指《房屋他項權證》。
同期通過的《城市房地產抵押管理辦法》（亦于2001年重新修訂）明確指出“以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。”
2008年7月1日建設部發布《房屋登記辦法》，同時宣布《城市房屋權屬登記管理辦法》廢止。前者對房屋登記機構、辦理條件及流程、登記證書發放及管理等內容進行了規定，其中再次明確，房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等， 在“抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，……應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。”
概念
根據相關法律規定，房屋他項權證是屬于房屋權屬證書的一種，指在他項權利登記后，由房管部門核發、抵押權人持有的權利證書。在產權管理中，房屋他項權證往往用于按揭場景下進行房地產抵押時的他項權利登記。房地產抵押是指抵押人以不轉移占有為前提，向抵押權人提供債務履行擔保的行為，它本質上是對房地產產權的抵押。因此，房地產抵押是房屋所有權的一種他項權利。
作用和應用
《房屋他項權證》是權利人用以證明他項權利的合法證明文件。在抵押中，“申請抵押權變更登記”“經依法登記的房屋抵押權因主債權轉讓而轉讓，申請抵押權轉移登記的”“申請抵押權注銷登記的”“申請最高額抵押權變更登記”“最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發生轉移，申請最高額抵押權轉移登記的”，轉讓人和受讓人等都需提供《房屋他項權證》。
頒發機關
根據《房屋登記辦法》第三條、第四條規定，國務院建設主管部門負責指導、監督全國的房屋登記工作。省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門負責指導、監督本行政區域內的房屋登記工作。房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理，具體房屋登記機構，“是指直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。
樣式
《房屋他項權證》的式樣由國務院建設行政主管部門統一制定。一般房產購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利內容記載，載明他項權利人、權利種類（如典權、抵押權等）、權利范圍（他項權利的房屋范圍）、權利價值（他項權利的契載價格）、權利存續期間（契載期限）、注銷日期（他項權利消失的日期），并且在他項權證書也注明這些內容。
申請流程
申請要求
房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發生之日起30日內申請他項權利登記。“權利人應當提交房屋權屬證書，設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書以及相關的證明文件”。
變更或撤銷情況
申請變更登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件。
有下列情形之一的，登記機關有權注銷房屋權屬證書：
（一）申報不實的；
（二）涂改房屋權屬證書的；
（三）房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的；
（四）因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。
注銷房屋權屬證書，登記機關應當作出書面決定，送達當事人，并收回原發放的房屋權屬證書或者公告原房屋權屬證書作廢。
作廢和補發
包括房屋他項權證，房屋權屬證書破損，經登記機關查驗需換領的，予以換證。房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發，由登記機關作出補發公告，經6個月無異議的，予以補發。
辦理流程
辦理程序：提出申請一審核制證一交費領證
1、一般房屋他項權利登記程序
第1步：
提出申請。申請人持規定提交的資料到房屋所在區房管局提出申請。對符合登記條件的，區房管部門進行現場調查，經初審合格后報市房屋產權登記中心。
第2步：審核制證。市房屋產權登記中心復審、核準后簽發房屋權屬證書。第3步：交費領證。申請人或經辦人持本人身份證到市房屋產權登記中心交納相關費用后，領取房屋權屬證書。
2、軍隊、涉外房屋及已購公房他項權利登記程序
第1步：提出申請。申請人持規定提交的資料到市房屋產權登記中心提出申請。
第2步：審核制證。市房屋產權登記中心進行現場調查，對符合登記條件的，核準簽發房屋權屬證書。
第3步：交費領證。申請人或經辦人持本人身份證到市房屋產權登記中心交納相關費用后，領取房屋權屬證書。
所需資料
1、現房他項權利申請登記需提交的資料：（1）抵押當事人為個人的，出具身份證或有效身份證明;抵押當事人為單位的，出具營業執照或法人登記證明;（2）《房屋所有權證》，有共有權人的應提交《房屋共有權證》;（3）土地使用證;（4）房地產抵押范圍平面圖;（5）房地產價值的合法證明材料;（6）借款合同或其他債權債務合同;（7）抵押合同;（8）委托代理的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效身份證明單位出具委托書和受托人身份證或有效身份證明;（9）抵押人是集體所有制企業的。提交職代會決議;抵押人是有限責任公司的或Inc.的，提交董事會或股東大會決議及公司章程。
2、在建工程他項權利申請登記需提交的資料：（1）抵押當事人為個人的，出具身份證或有效身份證明;抵押當事人為單位的，出具營業執照或法人登記證，其中屬開發企業的，提交開發資質證書;（2）土地使用權證或合法用地證明;（3）《建設工程規劃許可證》;（4）房地產抵押范圍平面圖;（5）房地產價值的合法證明材料;（6）借款合同或其他債權債務合同;（7）抵押合同;（8）抵押人是集體所有制企業的，提交職代會決議;抵押人是有限責任公司的或Inc.的，提交董事會或股東大會決議及公司章程;（9）開發企業有預售行為的，提交《商品房預售許可證》;（10）委托代理的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效身份證明;單位出具委托書和受托人身份證或有效身份證明。
3、樓花他項權利申請登記需提交的資料：（1）抵押當事人為個人的，出具身份證或有效身份證明;抵押當事人為單位的，出具營業執照或法人登記證，其中屬開發企業的，提交開發資質證書;（2）土地使用權證或合法用地證明;（3）《建設工程規劃許可證》;（4）房地產抵押范圍平面圖;（5）《商品房預售許可證》;（6）房地產價值的合法證明材料;（7）借款合同或其他債權債務合同;（8）抵押合同;（9）抵押人是集體所有制企業的，提交職代會決議;抵押人是有限責任公司或Inc.的，提交董事會或股東大會決議及公司章程;（10）開發企業有預售行為的，提交《商品房預售許可證》;（11）委托代理的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效身份證明;單位出具委托書和受托人身份證或有效身份證明。
4、資料提交數量：原件一份，復印件一份。
相關法律
《房屋所有權證》
房屋所有權人必須依法到房屋所在地的房地產行政主管機關申請登記，領取房屋所有權證，憑證管理房產；憑證出售、出租房屋；憑證申請房屋翻、改、擴建；憑證申請辦理房屋繼承、析產、分割、贈與、交換、調撥等產權轉移手續；憑證辦理抵押手續；憑證辦理拆遷、安置、補償手續。
《城市房地產抵押管理辦法》
第三條 本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
《城市房屋權屬登記管理辦法》（已廢止）
第三條 本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。
本辦法所稱房屋權利人（以下簡稱權利人），是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權、房地產他項權利的法人、其他組織和自然人。
本辦法所稱房屋權利申請人（以下簡稱申請人），是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。
第十一條 房屋權屬登記由權利人（申請人）申請。權利人（申請人）為法人、其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請；
權利人（申請人）為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。
共有的房屋，由共有人共同申請。
房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。
房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。
第十九條 設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發生之日起30日內申請他項權利登記。
申請房屋他項權利登記，權利人應當提交房屋權屬證書，設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書以及相關的證明文件。
第二十四條 因房屋滅失、土地利用年限屆滿、他項權利終止等，權利人應當自事實發生之日起30日內申請注銷登記。
申請注銷登記，權利人應當提交原房屋權屬證書、他項權利證書，相關的合同、協議、證明等文件。
第二十七條 登記機關應當對權利人（申請人）的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的30日內核準登記，并頒發房屋權屬證書；注銷登記應當在受理登記后的15日內核準注銷，并注銷房屋權屬證書。
第三十一條 房屋權屬證書包括《房屋所有權證》《房屋共有權證》《房屋他項權證》或者《房地產權證》《房地產共有權證》《房地產他項權證》。
第三十三條 房屋他項權證書由他項權利人收執。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。
第三十四條 《房屋所有權證》《房屋共有權證》《房屋他項權證》的式樣由國務院建設行政主管部門統一制定。證書由國務院建設行政主管部門統一監制，市、縣房地產行政主管部門頒發。
《房屋登記辦法》
第二十五條 房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發放房屋權屬證書。 房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。
第三十四條 抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。
第四十條 經依法登記的房屋上存在他項權利時，所有權人放棄房屋所有權申請注銷登記的，應當提供他項權利人的書面同意文件。
第四十六條 申請抵押權變更登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）抵押人與抵押權人變更抵押權的書面協議；
（五）其他必要材料。
因抵押當事人姓名或者名稱發生變更，或者抵押房屋坐落的街道、門牌號發生變更申請變更登記的，無需提交前款第（四）項材料。
因被擔保債權的數額發生變更申請抵押權變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。
第四十七條 經依法登記的房屋抵押權因主債權轉讓而轉讓，申請抵押權轉移登記的，主債權的轉讓人和受讓人應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）房屋抵押權發生轉移的證明材料；
（五）其他必要材料。
第四十九條 申請抵押權注銷登記的，應當提交下列材料：
（一） 登記申請書；
（二） 申請人的身份證明；
（三） 房屋他項權證書；
（四） 證明房屋抵押權消滅的材料；
（五） 其他必要材料。
第五十五條 申請最高額抵押權變更登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料；
（五）最高額抵押權發生變更的證明材料；
（六）其他必要材料。
因最高債權額、債權確定的期間發生變更而申請變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。 第五十六條 最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發生轉移，申請最高額抵押權轉移登記的，轉讓人和受讓人應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料；
（五）最高額抵押權發生轉移的證明材料；
（六）其他必要材料。
最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，房屋登記辦法機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當在辦理最高額抵押權確定登記之后，依據本辦法第四十七條的規定辦理抵押權轉移登記。
第五十七條 經依法登記的最高額抵押權擔保的債權確定，申請最高額抵押權確定登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）最高額抵押權擔保的債權已確定的證明材料；
（五）其他必要材料。
以上來源
相關概念
中國房地產他項權利的主要類別有：
（1）抵押權。房屋所有權及以出讓方式取得的土地使用權可以設定抵押權。抵押開始，抵押權人即取得了對房屋或土地的抵押權，抵押人（產權人）和抵押權人（債權人）要訂立抵押契約，規定還款期限及利息。到期不還清債務的，抵押權即消失。抵押人破產的，抵押權人享有以抵押物作價或從拍賣房地產價中優先得到清償的權利。
（2）地役權。我國《民法通則》對相鄰或相隔的土地或房屋（不動產）的通行、取水和排水等權利，用相鄰關系的形式作了規定。這里把在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的權利稱為地役權。一般認為，相鄰關系是通過法律規定的，不必經相鄰各方約定而對房地產產權進行限制，同時，為了取得通過他人土地或院落、走道出入的權利，需要向他人交納一定的費用。
（3）租賃權。我國的房屋及經出讓的國有土地使用權可以出租，承租人對所承租的房屋或土地有租賃權，這是我國的一種較為特殊的房地產他項權利。
（4）典當權。（簡稱典權）典當權是產權人將房地產以商定的典價典給承典人，承典人在典期內享有房地產的使用和管理權的權利。在典期內，承典人不收付出典價的利息，而出典人也不收房屋租金。典期滿，房屋所有人，即出典人退回典價收回房地產的產權。超過典期，出典人如不贖回或無力贖回，承典人享有房地產產權的權利。
除此，房地產的他項權利還包括有采光通風權、通行權、相鄰安全權、借用權、空中權和地上權、地下權等。
參考資料 >
建設部關于重申房地產抵押登記必須由房地產行政主管部門辦理的緊急通知.住房和城鄉建設部.2024-04-06
房屋他項權證上面都記載哪些內容?.今日頭條.2024-04-29
我國不動產登記從分散到統一的發展歷程及相關影響.陜西豐瑞律師事務所.2024-04-29
城市公有房屋管理規定.住房和城鄉建設部.2024-04-06
城市房屋權屬登記管理辦法.中國政府網.2024-04-29
中華人民共和國建設部令(第98號)建設部關于修改《城市房地產抵押管理辦法》的決定城市房地產抵押管理辦法.中國政府網.2024-03-28
中華人民共和國建設部令.中國政府網.2024-04-29
城市房地產抵押管理辦法.住房和城鄉建設部.2024-04-06
建設部關于加強《房屋所有權證》發放管理工作的通知.住建部.2024-04-06
城市房地產抵押管理辦法.住建部.2024-04-06