墊資一般是指承包人在合同簽訂后，不要求發(fā)包人先支付工程款或部分工程款，而是利用自有資金先進場進行施工，待工程施工到一定階段或者工程全部完成后，由發(fā)包人再支付墊付的工程款。
墊資的主要表現(xiàn)形式有：一、工程進度款不按月支付而是施工至一定總量價或形象進度再開始付款，或者按月支付完成量的百分比來支付，支付不足部分實際上是墊資施工。二、用黑白合同的形式來簽訂墊資合同或墊資條款。三、用質(zhì)量保證金的形式來簽訂墊資合同或墊資條款。四、用履約保函或履約保證金的形式來簽訂墊資合同或墊資條款。五、用借款合同來簽訂墊資合同或墊資條款。六、以合作建房的形式來簽訂墊資合同或墊資條款。
定義
何謂“墊資”在房產(chǎn)中介客戶經(jīng)理那里，它已經(jīng)成為一個常用詞匯了。為促成交易，不少房地產(chǎn)中介為購房者“墊資”購房業(yè)務(wù)。
調(diào)查結(jié)果
記者走訪了寧夏回族自治區(qū)路上6家房地產(chǎn)中介，稱自己的房子要出手，而下家的首付還不足以付清原來的貸款，有5家中介毫不猶豫地說: “沒問題，我們可以解決。”當記者問通過什么手段解決時，他們表情神秘地不作回答; 當記者提示是不是過“墊資”時，他們僅點點頭。記者佯作不解，問這些“墊資”公司是不是合法的？有一中介甚至稱: “當然，這家公司是中國銀行底下附屬的！”
購房流程
簡介
“墊資”，就是在購房過程中，下家首付不足時，由所謂的“款服務(wù)公司”或者擔保公司拿出資金，幫下家補足首付款以幫助完成購房的行為。當然，借款人要收取2%至5%的“墊款”手續(xù)費，說得通俗一點，這種“墊資”行為類似民間高利貸。
過去，由于大多數(shù)銀行都開設(shè)了“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，如果買房人和賣房人在同一家銀行貸款，可以很輕松地完成貸款轉(zhuǎn)移。即使不在同一家銀行貸款，由擔保公司介入的擔保函也能促成貸款轉(zhuǎn)移，上下家的交易也顯得流暢。“資”的主要發(fā)揮空間在一些投機客身上，他們想縮短房產(chǎn)交易時間以及貸款發(fā)放的等待期，于是寧愿付出多一點的成本實現(xiàn)資金快速流動。如今，隨著一年內(nèi)“轉(zhuǎn)按揭”停止，一年外“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)已名存實亡，這種“墊資”業(yè)務(wù)便趁虛而入，開始成為房地產(chǎn)交易中的常用手段。
舉個很簡單的例子。如果一套價值200萬元的房子還有100萬元的貸款未還，而下家的首付款只有80萬元，那么上家有20萬元的貸款空缺無法還清。上家要有20萬元的現(xiàn)金也就罷了，如果沒有，這次交易很有可能無法完成，因為只有貸款付清，并辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后，才能與下家共同申請轉(zhuǎn)移登記，辦理小產(chǎn)證。于是這20萬元成為“墊資”的業(yè)務(wù)來源。
“房地產(chǎn)之窗”的一位貸款服務(wù)人士向記者介紹了所謂“墊資”業(yè)務(wù)的流程，該流程是由貸款服務(wù)公司和中介合作來完成的。首先與賣家和買家雙方各簽訂一份全程委托合同，主要內(nèi)容是整個房產(chǎn)交易過程由中介來全權(quán)辦理，包括交易、還款、放款等，并進行公證; 與此同時，賣房人向原貸款銀行提出提前還款申請; 此后，中介和賣房人一起，到銀行辦理提前還款，中介為賣家墊付欠銀行貸款的資金以提前還貸，還清銀行貸款后，即可取消所抵押產(chǎn)的抵押權(quán)證; 中介受買家委托繼續(xù)以此抵押房產(chǎn)申請貸款，銀行所發(fā)放的貸款則直接進入中介賬戶，中介在扣除自己所墊付的費用以后，再將剩余的資金還給賣房人。至此，中介所提供“墊資”服務(wù)結(jié)束，買家也順利獲得按揭貸款并買房成功。
他還透露， 4月6日以后，改變的不僅僅是“上手抵押注銷”和“房屋轉(zhuǎn)移登記、下手設(shè)立抵押”不再并辦，房地部門還規(guī)定，在辦理注銷登記之后，還有一個不得進行掛牌交易的沉默期，時間大約為28天。28天以后，上、下家才可以進行交易，銀行憑房地產(chǎn)交易中心的《上海市房地產(chǎn)登記證明》發(fā)放住房貸款，這一過程又要20個工作日，大概又是28天。兩個28天就是整個“墊資”服務(wù)的全部時間。
“墊資”費用高達5%以上
高額的服務(wù)費是“墊資”的最顯著特征。根據(jù)記者了解的信息，在限制一年房“轉(zhuǎn)按揭”前，這一業(yè)務(wù)的服務(wù)費大約按墊資額的2%收取，因為當時周期相對較短，大約一個月，貸款服務(wù)公司的利潤大概是月息2%，這個費用也在買家所能承受范圍之內(nèi)。隨著一年內(nèi)“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的停止，該服務(wù)費已經(jīng)在“水漲船高”，4月6日以后，由于房地產(chǎn)交易完成的時間延長到了兩月，“墊資”的費用開始上漲到4%，有的公司已經(jīng)提高到5%以上。按前面的例子，如果“墊資”20萬元，那么需要付出的費用就達到8000元，大大增加了賣房人的成本。
由于“墊資”是幫助上家來還清貸款的，于是這筆費用也就成為房人的額外負擔。當然有的交易可以雙方說定由買方承擔，根據(jù)中介的說法，由此產(chǎn)生的糾紛并不少見。
除了4%的“墊資”服務(wù)費，在這個過程中，交易雙方還要額外付出的是各400元的手續(xù)費、250的公證費，來委托中介完成交易全過程
墊資風險
無論是行還是法律界，有關(guān)專業(yè)人士都提醒房產(chǎn)交易雙方在使用這種“墊資”工具時須萬分慎重。由于缺少了擔保公司和銀行的介入，這一交易過程風險重重。
過去的“轉(zhuǎn)按揭”，主要是債務(wù)人的變更，即在個人住房貸款還款期內(nèi)，因借款人轉(zhuǎn)讓已抵押給銀行的抵押房產(chǎn)，貸款銀行向購買該抵押房產(chǎn)的購房人（下家）發(fā)放貸款，同時，原借款人通過售房款歸還貸款。這一切過程都由銀行操作，買賣雙方的風險都比較小。
如今，對于賣房人來說，收回房款增加了很多風險指數(shù)。由于銀行放款要先放到貸款服務(wù)公司的賬戶，而如今的貸款服務(wù)公司又是魚龍混雜，不規(guī)范也不合法，如果碰上惡意詐騙的貸款服務(wù)公司，賣房人只有自認倒霉。
對于買房人來說，風險則更為突出。首付款付出去之后，這筆資金如何監(jiān)管成為問題關(guān)鍵，過去有這種案例，就是賣家在收到首付款之后，突然說房子不賣了，從而引起復雜的財務(wù)糾紛。
“墊資中介”極力轉(zhuǎn)移風險
對于貸款服務(wù)公司這謂的“墊資中介而言，也不是一筆包賺不賠的買賣。這一不被監(jiān)管部門允許的業(yè)務(wù)仍然有很大風險。
據(jù)悉，在有關(guān)規(guī)定中，不允許公司法人單位“墊資”給自然，因此這類業(yè)務(wù)都是由貸款服務(wù)公司的個人出面。在過去，種“墊資”的風險幾乎沒有，由于有沉默期限制，“墊資”公司的資金馬上會由后來的貸款買房人補足。但的政策大大延長了“墊資”的時間，從而擴大了“墊資”的成本和系統(tǒng)風險。
值得注意的是，在“墊資”服務(wù)過程中，貸款服務(wù)公司通過各種措施來轉(zhuǎn)移風險，以保證自己不受損失。一是通過公證來保證全套交易由中介操作; 二是在簽訂公證協(xié)議時，賣家需要將買房以及貸款所需的全部資料都交給中介保管，包括房產(chǎn)證、還款記錄、身份證、口本、借款合同、買賣合同等，一直到小產(chǎn)證出來; 三是銀行發(fā)放給下家的貸款必須先進到中介的賬戶，中介在扣除墊資款和服務(wù)費之后再付給家房款。
即便如此，有些風險仍舊是他們無法控制的，比如說，在“墊資”幫上家還清貸款之后，銀行不批給下家貸款么辦？“墊資”公司一般通過和銀行打通關(guān)系，要求銀行先作出審批之后，他們再放款，但在如此嚴厲的政策之下，銀行是否和“墊資”公司合作還是個問題。
“過去我們就知道有過這樣的例子，結(jié)果是打官司打到了法院，而法院查封房產(chǎn)需要原告支付保證金，害得“墊資”公司又多支付了筆錢，案子還拖了一年不能解決。”中泰擔保公司總經(jīng)理助理季國浩告訴記者，“但擔保公司可以介入這個過程，例如可以為‘墊資’的自然人作擔保，但由于風險很大，對于這個業(yè)務(wù)，我們也在考慮當中。”
上海市銀行同業(yè)公會秘書長朱德林的說法更為這些“墊資”公司敲響了警鐘。他說，房地局的政策雖然不能從根本上嚇退那些為虎作倀的“墊資”公司，但是面臨巨大的資金支出風險和相當長時間資凍結(jié)的風險，他們要好好計算一下了。
手續(xù)流程
1.借款人貸款前咨詢：填寫住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟收入證明;借款擔保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明；抵押房產(chǎn)的估價報告書、鑒定書和保險會計憑證；購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進行審查。
3.借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險單或有價證券交銀行收押。
5.貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。
期限
一般個人的期限都是短期的，最長為1年；采用按月付息，一次性還本的還款方式，沒有逐月分期還款。
參考資料 >