疊拼別墅（Stacked Villa）簡稱疊墅，是聯(lián)排別墅（Townhouse）的疊拼式的一種延伸，在綜合洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，介于別墅與公寓之間，由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，在建筑設(shè)計上通過疊拼等方式保留別墅的私密性和舒適性等特點的別墅類產(chǎn)品。這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄而深的缺點。
疊拼式住宅的設(shè)計，最早起源于古羅馬的Townhouse建筑形式，其主要用于應(yīng)對城市中較為緊張的用地情況。從18世紀(jì)開始，Townhouse逐漸由歐洲普及到美洲，成為中產(chǎn)階級主流的居住建筑形式。之后，Townhouse演變成為聯(lián)排式別墅。19世紀(jì)，中國的第一代疊墅就在上海誕生。21世紀(jì)初疊拼別墅風(fēng)行于美國、澳大利亞等國家并迅速蔓延成為西方世界的居住典范。
疊拼別墅一般為四至七層的帶閣樓建筑，常分為雙疊拼或三疊拼，每戶可使用兩層或三層。疊拼別墅具有位置好，綠化率高，小區(qū)配套設(shè)施好、比普通房采光好等優(yōu)勢，但是，其私密性比獨立別墅差。
歷史沿革
起源
疊拼式住宅的設(shè)計，最早起源于古羅馬的Townhouse建筑形式，其主要用于應(yīng)對城市中較為緊張的用地情況。從18世紀(jì)開始，Townhouse逐漸由歐洲普及到美洲，成為中產(chǎn)階級主流的居住建筑形式。隨后，Townhouse演變成為聯(lián)排式別墅，一般由若干棟小于3層的單戶別墅并聯(lián)而成，容積率一般在0.5-0.8，每戶均有車位、前后花園。疊拼別墅產(chǎn)生于上世紀(jì)90年代后期，源于英國諾丁漢，風(fēng)行于美國、澳大利亞，為眾多豪門巨賈所鐘愛。有別于獨棟別墅，聯(lián)排式別墅可劃分為雙拼（2棟并聯(lián)）、聯(lián)排（3棟并聯(lián)）、疊拼3種形式，既具有獨棟別墅所具有的占地大、有私人車位和花園、空間私密等高品質(zhì)的別墅居住體驗，又具有較高的容積率（節(jié)省土地面積）、較為方便的交通條件以及較為低廉的價格，其選址一般位于城市邊緣或郊區(qū)。
發(fā)展
19世紀(jì)時，英國城市學(xué)家霍華德提出了“理想的城市生活空間”概念。當(dāng)時，西洋文明與中國文化相互交織碰撞，經(jīng)由疊墅的設(shè)計，產(chǎn)生出一種全新的都市生活方式，中國的第一代疊墅就在上海誕生。因為其對理想城市生活空間的極致演繹，當(dāng)時興起的花園疊墅，成為所有人極力追求的城市型稀缺性住宅產(chǎn)品。20世紀(jì)90年代后期，英國諾丁汗的一位建筑師繪制了一套疊拼別墅的設(shè)計圖紙，從此，疊拼別墅“有天有地有花園”的居住理念便一發(fā)不可收拾。
現(xiàn)狀
21世紀(jì)初疊拼別墅風(fēng)行于美國、澳大利亞等國家并迅速蔓延成為西方世界的居住典范。到了現(xiàn)代，城市疊墅的熱度更甚，受到市場的高度熱捧。在繁華都市中，疊墅產(chǎn)品形態(tài)更契合現(xiàn)代人對理想居所的追求。能有一方疊墅墅居，不僅代表著空間尺度的舒適優(yōu)雅，還有花園生活的浪漫情懷，是人們夢想中的私屬領(lǐng)地。
結(jié)構(gòu)特征
整體結(jié)構(gòu)
疊拼別墅是將聯(lián)排式的每個單元上下劃分為2戶，即每個單元下兩層為1戶，上兩層帶閣樓為1戶，上戶、下戶共用樓梯、電梯、車庫?？倢訑?shù)一般為4-6層，常分為雙疊拼或三疊拼（兩戶一單元或三戶一單元）。每戶可使用兩層或三層，且下疊感覺和普通別墅差不多，帶有院子，有的還有地下室，客廳是挑高的（4米左右），上疊一般有閣樓和露臺（也可當(dāng)做院子），有些開發(fā)商也會為上疊住戶銷售一樓花園的使用面積，如此一來上疊用戶也擁有了自己的私家花園，中疊可以有下沉式庭院。上戶、下戶都有各自的套內(nèi)樓梯。雖然疊拼式低層住宅是在較為“廉價”的聯(lián)排式低層住宅之后再次細(xì)分產(chǎn)生的，但實際上功能十分齊全。
內(nèi)部結(jié)構(gòu)
疊拼式住宅配套的室內(nèi)空間組成較復(fù)雜，以衛(wèi)生間、廚房為代表的小型功能空間應(yīng)具有合理的分布方式。衛(wèi)生間不宜布設(shè)在臥室和客廳等核心使用場所的上方，應(yīng)通過吊頂?shù)姆绞綄崿F(xiàn)對沉箱的遮擋處理。衛(wèi)生間與廚房應(yīng)相互隔絕，避免暗廁和暗廚。煙道的布設(shè)應(yīng)遵循上下層對齊的原則，且要有效貫通至屋面，形成高效的排煙通道。疊拼式住宅通常包含上下2戶，其各自分別配套套內(nèi)樓梯，以便用于室內(nèi)垂直交通，占地面積通常為4-5平方米；而在空間相對緊湊的建筑中，樓梯布設(shè)方式顯得至關(guān)重要，既要為用戶提供日常交通功能，又要提高美觀性。
主要特點
位置
疊拼別墅大多位于郊區(qū)，周邊開發(fā)程度不高，具有自然環(huán)境好、地理位置好、視野開闊等優(yōu)勢。成為了很多人購買郊區(qū)高檔住宅的一大誘因。
容積率
大多數(shù)疊拼項目容積率低，約占總體80%的項目在0.5-1.5之間；比市區(qū)住宅容積率低得多，建筑密度也很小，是郊區(qū)低密度住宅。疊拼與郊區(qū)獨棟別墅相比，容積率偏高，這也保證疊拼的價格較低。
綠化率
疊拼的綠化率普遍比住宅項目高，85%以上的項目綠化率在40%以上，最高的可達(dá)到70%。大量的綠地和園林景觀使疊拼的居住環(huán)境達(dá)到郊區(qū)別墅的品質(zhì)。
小區(qū)配套
絕大多數(shù)疊拼的小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施很齊全且檔次較高，尤其是偏遠(yuǎn)郊區(qū)的大規(guī)模項目。原因是大多數(shù)疊拼的周圍市政和生活配套缺乏，與項目本身的高檔居住檔次不匹配，必須在項目內(nèi)部解決各項配套設(shè)施。這些配套設(shè)施包括大型會所，公園、體育休閑、餐飲娛樂，購物、教商等；另外一個原因是疊拼潛在客戶收入較高。追求生活品質(zhì)，因此項目沒有大型齊全的配套設(shè)施很難吸引客戶，絕大多數(shù)項目規(guī)劃有大型會所、生態(tài)公園、幼兒園及中小學(xué)等設(shè)施。
采光度
疊拼別墅挑高比普通房挑高幾十厘米，通風(fēng)更順暢，采光度好。
戶型
疊拼別墅下層通常具有“接地”特色，有半地下室，擁有獨立花園，讓住戶足不出戶就能享受到回歸自然田園的快樂；上層別墅則具有“透天”特色，擁有大面積屋頂平臺或露臺，為賞風(fēng)觀景提供。而聯(lián)排別墅的住戶都是左右一起共用一面墻的，相互比較獨立，樓下有帶花園，而樓上也有帶露臺的。對于疊拼別墅來說，其是往縱向空間方向進行延伸的，基本都是四到五層，主要分為兩戶，一到二層為一戶，三到四層或四層半為另外一戶。而聯(lián)排別墅是采用獨門獨戶的方式來建造，一個豎向為一戶，沒有上下樓層來分戶。
私密性
疊拼別墅的私密性不是太好。疊拼別墅相比于獨立別墅，公共空間較多，下疊庭院中人們的活動往往一覽無遺。
建筑設(shè)計
立面和景觀
建筑外立面
疊拼式住宅的設(shè)計理念誕生于歐洲，因此，典型的疊拼式住宅彰顯出極為強烈的古典歐式風(fēng)格。歐式建筑構(gòu)件具有小而精的特點，其正好與規(guī)格較小的疊拼體塊有效融合，創(chuàng)建具有較高觀賞價值的景觀小品，升華建筑格調(diào)，保證了材質(zhì)和色彩的審美價值，又充分彰顯歐洲的歷史文化底蘊，且歐式風(fēng)格具有華而不繁的特點，其摒棄以往過度復(fù)雜的肌理，取而代之的是更具有引導(dǎo)特性的線條，升華了浪漫色彩。
疊拼式住宅是以單元體塊為基礎(chǔ)而組建成的整體結(jié)構(gòu)，在設(shè)計時應(yīng)當(dāng)考慮各體塊所營造的空間錯落感。對于車庫、閣樓等建筑空間，需要與主體建筑營造出層疊、高低錯落的空間關(guān)系，由此增強建筑立面的雕塑感，以便在相對狹小的空間內(nèi)構(gòu)筑豐富的立面，提高建筑的立體效果。在古典疊拼式住宅中，石材貼面、巴洛克柱、西班牙瓦等均在建筑立面中得到廣泛應(yīng)用，其總體呈現(xiàn)出暖色調(diào)。結(jié)構(gòu)尺寸規(guī)劃時，應(yīng)控制好開窗面積與位置，遵循大小適中、位置合理的原則，以達(dá)到烘托立面構(gòu)件、提高采光通風(fēng)能力等多重效果。欄桿則以鐵藝欄桿較為合適，其具有優(yōu)良的通透性。此外，疊拼式住宅也可在既有基礎(chǔ)上實現(xiàn)突破，例如簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格也具有較高的應(yīng)用價值。
在疊拼式住宅的現(xiàn)代化進程中，石材、壓型鋼板等均得到廣泛應(yīng)用，是繼傳統(tǒng)歐式建材的基礎(chǔ)上衍生出的全新形式，配套大面積玻璃窗和玻璃門，構(gòu)建具有簡潔特性的線條，虛實和光影所營造出的對比增添了視覺觀感，給人以優(yōu)雅、通透的感覺體驗。此外，受建筑空間有限的制約，疊拼式住宅的外立面難以充分彰顯別墅的大氣與高貴之感，因此可另辟蹊徑，朝精巧、通透的方向發(fā)展，而這也正可以樹立起疊拼式住宅獨特的一面。
景觀設(shè)計
總平面設(shè)計
疊拼式住宅在平面布置時應(yīng)充分考慮到一般住宅小區(qū)的布設(shè)原則，二者在此方面基本具有一致性。但疊拼式住宅也有其特殊之處，其采取的是進深較小的聯(lián)排長條形建筑形式，此特點決定了建筑景觀的規(guī)整性。并且疊拼式住宅具有較高的容積率，因此總平面布置思路可以參考中高層住宅。疊拼式住宅所配套的建筑開口普遍采取的是2個朝向的方式，若現(xiàn)場地形條件良好，住宅以南北向分排排列的方式為宜，以便改善住宅的光照和通風(fēng)條件，并適當(dāng)減少建筑用地量。
在住宅形成橫向排列后，可以在其中建設(shè)道路，提高住宅群體的平直性與規(guī)整性，實現(xiàn)建筑與道路交通的協(xié)調(diào)發(fā)展。前后建筑的間距對于住戶的日常出行以及建筑整體的審美價值都將帶來明顯影響，應(yīng)適當(dāng)預(yù)留道路和景觀道路的寬度，且要考慮車輛的進出要求。由于容積率相對較高，因此在景觀設(shè)計時應(yīng)注重景觀點綴問題，可在戶前配置適量的綠化或是打造景觀小品，發(fā)揮其點綴作用；住宅區(qū)入口可組建集休閑、審美等多重功能于一體的中心公園，形成以疊拼式住宅為核心的周邊配套。以各項建筑元素為基礎(chǔ)，在保證基本經(jīng)濟指標(biāo)的前提下，應(yīng)具有針對性地做好總平面設(shè)計工作，從而提高小區(qū)的居住品質(zhì)。
相關(guān)政策
2001年5月，建設(shè)部發(fā)布關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀管理促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見中要求，房地產(chǎn)開發(fā)的重點是為重點建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項目和城鎮(zhèn)職工住宅，對市場需求量有限的花園別墅、度假村、高級公寓、高檔賓館、寫字樓等要嚴(yán)格控制。
2006年11月，建設(shè)部發(fā)布的國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知中要求，停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。
2007年5月，建設(shè)部發(fā)布的國務(wù)院關(guān)于印發(fā)2007年工作要點的通知中要求，落實禁止類和限制類項目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項目用地。
2010年3月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》明確要求，保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％，嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁供地建別墅。
2016年9月，國土資源部召開新聞發(fā)布會，表示將進一步從嚴(yán)土地管理，重申全國各地停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。同時，還嚴(yán)格要求限制低密度、大套型高檔住房的土地供應(yīng)，從而進一步調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)國土部限制別墅類用地文件，自2019年8月起，嚴(yán)厲管控新建開發(fā)疊拼別墅、聯(lián)排別墅、高檔洋房、獨棟別墅等低密度住宅，低于18米高度的同類建筑也禁止開發(fā)，由此可見疊拼別墅稀缺性顯著提高。
參考資料 >
43㎡星空露臺，滿足你對生活所有“享”法~.騰訊網(wǎng).2023-11-14
疊拼別墅是什么?有何特點?.搜狐網(wǎng).2023-11-14
聯(lián)排別墅和疊拼別墅的區(qū)別是什么?.華龍網(wǎng).2023-11-14
關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀管理促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.2023-11-14
國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.2023-11-14
國務(wù)院關(guān)于印發(fā)2007年工作要點的通知.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.2023-11-14
全國房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查啟動.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.2023-11-14
禁墅令解除，中國樓市迎來新變化?.第一財經(jīng).2023-11-14
南京嚴(yán)禁審批別墅 首批集中供地地塊或受影響.人民資訊.2023-11-15