土地銀行是指主要經(jīng)營(yíng)土地存貸及與土地有關(guān)的長(zhǎng)期信用業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。土地銀行具體運(yùn)作模式是指政府出面組織，把某一區(qū)域農(nóng)民的承包地使用權(quán)、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)、以及“拆院并院”之后的農(nóng)民宅基地使用權(quán)分類整合，“零存整貸”，加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模化形成。土地銀行被稱為是破解“三農(nóng)”問題的必由之路，2009年起，土地銀行在成都試行。
所謂土地銀行，是由中介機(jī)構(gòu)根據(jù)地理位置、土地肥沃程度、升值潛力等，對(duì)農(nóng)戶的土地確定一個(gè)比較合理的儲(chǔ)存價(jià)格。
基本情況
成立
“土地銀行”具體運(yùn)作模式是：農(nóng)業(yè)資源經(jīng)營(yíng)專業(yè)合作組織織采取銀行運(yùn)作模式，農(nóng)民自愿將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)存入“土地銀行”，收取存入“利息”，“土地銀行”再將土地劃塊后貸給愿意種植的農(nóng)戶，收取貸出“利息”，種植農(nóng)戶則按照“土地銀行”要求進(jìn)行種植，實(shí)現(xiàn)了土地的規(guī)模化、集體化、集約化經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)了農(nóng)民集中居住后生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，“土地銀行”賺取差額利息用于自身發(fā)展和建立風(fēng)險(xiǎn)資金等。為保證存入土地能夠完全貸出，“土地銀行”還必須引進(jìn)龍頭企業(yè)并簽定合作協(xié)議，由企業(yè)為大戶提供種子，化肥等農(nóng)資和技術(shù)指導(dǎo)，并同大戶簽定產(chǎn)品收購(gòu)保底價(jià)，降低了種植大戶的種植風(fēng)險(xiǎn)，有效的調(diào)動(dòng)了農(nóng)民種植的積極性，促進(jìn)了農(nóng)民收入增加，實(shí)現(xiàn)了“土地銀行”、農(nóng)民和龍頭企業(yè)三者之間的利益互動(dòng)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)后，農(nóng)戶家里的土地不用再操心，有“土地銀行”統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，騰出的富余勞動(dòng)力，通過就業(yè)培訓(xùn)輸出，到外地務(wù)工，農(nóng)民不但獲得務(wù)工收入，還有土地流轉(zhuǎn)收益和“土地銀行”利益分配。
概念
是指主要經(jīng)營(yíng)土地的存貸業(yè)務(wù)和有關(guān)金融服務(wù)的，對(duì)土地進(jìn)行儲(chǔ)備、開發(fā)、供應(yīng)和發(fā)行土地債券或出售土地抵押貸款服務(wù)的中介組織。
何謂農(nóng)村土地銀行
所謂土地銀行，土地銀行是由中介機(jī)構(gòu)根據(jù)地理位置、土地肥沃程度、升值潛力等，對(duì)農(nóng)戶的土地確定一個(gè)比較合理的儲(chǔ)存價(jià)格。農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，將自己的土地定期存入土地銀行，土地銀行將農(nóng)戶存入土地進(jìn)行適當(dāng)打包、整合或適度改造，在維持基本農(nóng)業(yè)用途不變的情況下，貸給其他土地需求者(如農(nóng)業(yè)企業(yè)、種養(yǎng)大戶等)。土地需求者向銀行支付土地的儲(chǔ)存價(jià)值、整理開發(fā)價(jià)值以及前兩者之和的同期貸款利息，銀行再把儲(chǔ)存價(jià)值兌現(xiàn)給農(nóng)戶。
《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》提出，“加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)”，為建立土地銀行提供了政策基礎(chǔ)。
特征
（1）是金融機(jī)構(gòu)；（2）是為土地開發(fā)利用事業(yè)服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)；（3）主要業(yè)務(wù)是提供土地抵押貸款和發(fā)行土地債券；（4）主要服務(wù)目標(biāo)物為農(nóng)地。
建立農(nóng)村土地銀行的原則體現(xiàn)在：一是以惠農(nóng)利民為前提。為切實(shí)保障農(nóng)民的土地權(quán)益，必須堅(jiān)持“確保所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活使用權(quán)”的原則，堅(jiān)持“依法、自愿、有償”的原則，堅(jiān)持“不改變土地的農(nóng)業(yè)用途，確保耕地復(fù)耕能力”的原則。二是以服務(wù)新農(nóng)村建設(shè)為宗旨。土地銀行作為政策性銀行，其宗旨是通過土地存貸調(diào)劑土地余缺，推進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，同時(shí)通過發(fā)放土地抵押貸款，有效解決農(nóng)業(yè)發(fā)展資金問題，以建立新農(nóng)村發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。三是以創(chuàng)新農(nóng)地金融制度為重點(diǎn)。土地銀行的主要任務(wù)是創(chuàng)新農(nóng)村土地集體所有制的有效實(shí)現(xiàn)形式。
背景
四川土地銀行掛牌
為推進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)資本化，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，2008年12月22日，彭州市首家農(nóng)業(yè)資源經(jīng)營(yíng)合作社（土地銀行）——磁峰鎮(zhèn)皇城農(nóng)業(yè)資源經(jīng)營(yíng)專業(yè)合作社正式掛牌營(yíng)運(yùn)，這標(biāo)志著彭州市在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)的基礎(chǔ)上，走出了一條“農(nóng)業(yè)資源經(jīng)營(yíng)合作社”的新路子。
“5·12”地震中，彭州市受災(zāi)嚴(yán)重，大量住房倒塌，受災(zāi)群眾達(dá)18萬(wàn)戶。在災(zāi)后住房重建中選擇維修加固的農(nóng)民有11萬(wàn)戶，原址重建1萬(wàn)戶，統(tǒng)規(guī)自建1.2萬(wàn)戶，統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建4.3萬(wàn)戶，異地安置0.3萬(wàn)戶。統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建和統(tǒng)規(guī)自建戶數(shù)占總受災(zāi)戶數(shù)的31%，除維修加固外，占總戶數(shù)的80%。農(nóng)民大量集中居住后，農(nóng)民的生產(chǎn)方式怎么適應(yīng)生活方式的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)怎么發(fā)展、就業(yè)怎么辦、收入怎么來(lái)等問題都迫切需要解決。在這種緊迫的新形勢(shì)下，市委、市政府提出了“成立農(nóng)業(yè)資源經(jīng)營(yíng)專業(yè)合作社，推進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變”的工作思路，農(nóng)業(yè)資源經(jīng)營(yíng)合作社因此應(yīng)運(yùn)而生。
2009年開始，成都市將繼續(xù)在“土地銀行”、“田間股份制”等領(lǐng)域率先進(jìn)行探索。根據(jù)成都的遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2020年，成都市將以現(xiàn)有660萬(wàn)畝耕地為基數(shù)，耕地集中經(jīng)營(yíng)比例要達(dá)75%，這意味著今后每年平均新增流轉(zhuǎn)耕地約50萬(wàn)畝。成都市已經(jīng)獲得了這樣的先行先試權(quán)：對(duì)于具有突破性的改革試驗(yàn)將實(shí)行項(xiàng)目化管理，制定相應(yīng)的專項(xiàng)改革方案。在涉及土地、金融等重要改革事項(xiàng)將按國(guó)家規(guī)定程序先報(bào)批、后實(shí)施。
“土地銀行”是成都2009年著力探索試點(diǎn)的先行先試的內(nèi)容之一。“土地銀行”這一試點(diǎn)操作，與成都市作為綜改區(qū)在土地改革中有更宏大的探索密切相關(guān)。2009年5月7日，國(guó)務(wù)院批復(fù)的《成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案》中，提出的創(chuàng)新耕地保護(hù)機(jī)制，規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、逐步縮小征地范圍、開展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試驗(yàn)等項(xiàng)目。
歷史考證
中國(guó)
通常意義上的土地銀行并非中國(guó)一些學(xué)者所言的土地銀行，他們所指的土地銀行在國(guó)外通常被稱之為土地開發(fā)公社。浙江大學(xué)的崔新明、賈生華二位先生在《試論建立城市土地銀行》（載《中國(guó)土地》，2000年第1期，以下簡(jiǎn)稱為“崔文”）一文中認(rèn)為，“代表城市政府集中進(jìn)行土地征購(gòu)、整理、儲(chǔ)備、供應(yīng)和開發(fā)的專門機(jī)構(gòu)”就是“城市土地銀行”。在同一期雜志上，潘琦先生在《試論城市土地儲(chǔ)備》（以下簡(jiǎn)稱為“潘文”）一文中提出了類似的觀點(diǎn)（楊淑梅在《“土地銀行”激活一莊市場(chǎng)》一文更早地將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)稱為“土地銀行”。參見《土地與經(jīng)濟(jì)》，1999年第9期）。
盡管“土地銀行”這個(gè)詞語(yǔ)對(duì)中國(guó)人來(lái)講并不新穎，20世紀(jì)30年代，中國(guó)就有人提出了這個(gè)概念以及實(shí)施設(shè)想（陳太先等：《臺(tái)灣土地問題研究》，第257頁(yè)，廣東地圖出版社，1995）；新中國(guó)成立后尤其是改革開放以來(lái)，中國(guó)對(duì)國(guó)外土地銀行經(jīng)驗(yàn)以及做法的譯介。崔文和潘文所說(shuō)的土地銀行與國(guó)外通常意義上的土地銀行存在著本質(zhì)上的區(qū)別，即使就一般情況而言，也不應(yīng)該稱之為“土地銀行”，而應(yīng)該改稱為“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)”（目前中國(guó)各地基本上都稱之為“土地儲(chǔ)備中心”）或者像韓國(guó)和日本那樣稱之為“土地開發(fā)公社”。
中國(guó)臺(tái)灣土地銀行，成立于1946年，屬于官營(yíng)銀行。其主要職能為，調(diào)劑農(nóng)業(yè)金融，配合政府推行“國(guó)民”住宅和都市平均地價(jià)政策，辦理土地開發(fā)、都市改良、社區(qū)發(fā)展、道路建設(shè)、觀光設(shè)施等一系列的金融業(yè)務(wù)，同時(shí)也辦理一般銀行的存款、儲(chǔ)蓄、放款、匯兌等業(yè)務(wù)。
歐洲
法國(guó)的土地銀行，全稱為“法國(guó)土地信貸銀行”，成立于1852年，存在的歷史近150年。它是半官方的金融機(jī)構(gòu)，承擔(dān)著實(shí)現(xiàn)法國(guó)政府住房政策和發(fā)放長(zhǎng)期優(yōu)惠貸款的業(yè)務(wù)。
德國(guó)的土地銀行，全稱為“土地抵押信用合作社”，成立于1770年，是成立最早的土地銀行，土地抵押信用合作社，“是政府的土地銀行”，它的設(shè)立，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)“普魯士王朝為了解除高利貸的盤剝，使大量資金流入農(nóng)村以振興農(nóng)業(yè)”，具體運(yùn)作程序?yàn)椋敢庥米约旱耐恋刈鞯盅憾@得長(zhǎng)期貸款的農(nóng)民或地主，聯(lián)合起來(lái)組成合作社，將各自的土地交合作社作為抵押品，合作社以這些土地為保證發(fā)行土地債券，換取資金，供給社員。這顯然與崔、潘二文所說(shuō)的土地銀行存在本質(zhì)區(qū)別。
意義
破解三農(nóng)問題
農(nóng)民接過土地銀行的存折
從土地制度人手探索建立農(nóng)村土地銀行，將會(huì)為解決“三農(nóng)”問題找到一條新的破解之路。
1.建立農(nóng)村土地銀行是確保國(guó)家糧食安全的需要。建立土地銀行，既可以鼓勵(lì)農(nóng)民將閑置或不愿耕種的土地存入銀行，又能夠鼓勵(lì)愿意多種地的農(nóng)民把土地從銀行貸出去，既可以解決拋荒撂荒問題，又可以促進(jìn)土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，形成確保國(guó)家糧食安全的長(zhǎng)效機(jī)制。
2.建立農(nóng)村土地銀行是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的需要。通過土地銀行這個(gè)中介可以把土地集中起來(lái)，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，增加農(nóng)業(yè)投入，推廣使用先進(jìn)技術(shù)，不僅是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，也是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的需要。
3.建立農(nóng)村土地銀行是打破城鄉(xiāng)二元體制的需要。建立土地銀行后，進(jìn)城的農(nóng)民可以把自己承包經(jīng)營(yíng)的土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給土地銀行，從銀行獲取貸款作為創(chuàng)業(yè)的啟動(dòng)資金；土地銀行把這些土地租賃給有需求的農(nóng)民和其他創(chuàng)業(yè)者，提高土地的使用效益；重新回鄉(xiāng)的農(nóng)民也可以從土地銀行中提取土地進(jìn)行耕作，維持基本的生活來(lái)源。這樣，農(nóng)民可以在很大程度上擺脫土地的束縛，有了更多的遷移空間與擇業(yè)自由。
4.建立農(nóng)村土地銀行是解決農(nóng)村資金瓶頸制約的需要。農(nóng)村土地銀行把農(nóng)民的土地和信貸資金結(jié)合起來(lái)，建立了農(nóng)民與銀行的新型關(guān)系。土地銀行可為農(nóng)民提供土地?fù)?dān)保和抵押貸款，既有利于農(nóng)民獲得發(fā)展資金，又有利于土地流轉(zhuǎn)。土地銀行還可以辦理土地信托業(yè)務(wù)，在政府支持下發(fā)行土地債券，籌措社會(huì)資金用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
5.建立農(nóng)村土地銀行是建立農(nóng)民增收長(zhǎng)效機(jī)制的需要。農(nóng)民通過貸出土地，培植了一大批經(jīng)營(yíng)土地幾十畝到幾百畝的承包大戶。這些大戶提高了土地的投入產(chǎn)業(yè)效率，將會(huì)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。
6.建立農(nóng)村土地銀行是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村長(zhǎng)治久安的需要。在政府的主導(dǎo)下建立土地銀行，明確界定存、貸雙方及土地銀行的責(zé)權(quán)利，既規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)制度，又保護(hù)了農(nóng)民的合法權(quán)益，對(duì)保持農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定具有至關(guān)重要的意義。
加快新農(nóng)村建設(shè)
建立土地銀行既是加快新農(nóng)村建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急，也是切合中國(guó)實(shí)際、符合農(nóng)民愿望的正確選擇。
中國(guó)建立的土地銀行多以促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、優(yōu)化土地資源配置為目的。新農(nóng)村建設(shè)強(qiáng)烈的金融和土地需求呼喚農(nóng)村金融組織創(chuàng)新。國(guó)家農(nóng)村金融體制改革領(lǐng)導(dǎo)小組若能以中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行和農(nóng)村信用社為依托，進(jìn)行組織和業(yè)務(wù)整合，再賦予整合后的土地銀行開展土地存貸和土地抵押貸款等業(yè)務(wù)，符合兩家共同利益，符合農(nóng)村金融體制改革取向，極大改善中國(guó)農(nóng)村金融生態(tài)。
建立的土地銀行符合農(nóng)民群眾根本利益，賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，使其成為占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能高度統(tǒng)一的真正意義上的完全產(chǎn)權(quán)，并推行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)化、股權(quán)化和市場(chǎng)化，這是建立土地銀行的內(nèi)在要求，當(dāng)然也符合廣大農(nóng)民群眾的利益。同時(shí)，大量的農(nóng)民外出務(wù)工，農(nóng)村土地閑置、撂荒現(xiàn)象比較普遍，許多外出農(nóng)民存在著強(qiáng)烈的土地流轉(zhuǎn)需求。
農(nóng)村重大變革
建立農(nóng)村土地銀行是個(gè)新生事物，是一項(xiàng)重大的制度創(chuàng)新，必將引發(fā)一場(chǎng)新的農(nóng)村重大變革。建立農(nóng)村土地銀行的指導(dǎo)思想。一是通過土地存貸，推動(dòng)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)，加快農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。二是通過農(nóng)地使用權(quán)抵押，使土地經(jīng)營(yíng)者取得中長(zhǎng)期信貸資金，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。三是通過農(nóng)地資本化和農(nóng)地使用權(quán)與金融的內(nèi)在結(jié)合，使農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益得到最大實(shí)現(xiàn)。四是通過農(nóng)地金融制度內(nèi)生機(jī)制的高效運(yùn)作，推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。
問題
農(nóng)地確權(quán)問題
確權(quán)改革是成都市2008年3月初啟動(dòng)土地銀行的“攻克關(guān)鍵環(huán)節(jié)”改革。確權(quán)內(nèi)容為明確農(nóng)民及集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)承包地、宅基地，集體建設(shè)用地、農(nóng)村房屋、林權(quán)等的物權(quán)關(guān)系。通過確權(quán)，2009年，成都每戶農(nóng)民最終會(huì)獲得的證書之一，是一本紅色的沒有期限的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》。
界定土地級(jí)差
要科學(xué)界定土地銀行性質(zhì)和土地級(jí)差，農(nóng)村土地銀行就是由政府組織成立的具有存貸、置換、整合、土地質(zhì)押、出租土地和農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，承擔(dān)信用中介的土地流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)。土地銀行必須是政府控股，確保土地的國(guó)家、集體所有權(quán)。成立土地銀行，應(yīng)在全省統(tǒng)籌的范圍內(nèi)進(jìn)行，農(nóng)辦、農(nóng)業(yè)廳和國(guó)土資源廳應(yīng)將省各地每一塊土地按照土地的地理位置、土地質(zhì)量、升值潛力等情況進(jìn)行分類、評(píng)估價(jià)值并制定相應(yīng)合理的級(jí)差存儲(chǔ)租金。
健全機(jī)制
建立土地銀行要加強(qiáng)引導(dǎo)，健全流轉(zhuǎn)機(jī)制。農(nóng)民可以選擇繼續(xù)經(jīng)營(yíng)承包的土地，也可以根據(jù)自愿的原則，將多余或閑置的土地定期存入土地銀行，避免拋荒并獲得相應(yīng)的土地存儲(chǔ)租金補(bǔ)償。同時(shí)，各級(jí)政府可以通過以存儲(chǔ)土地?fù)Q福利、就業(yè)、廉租房的措施，鼓勵(lì)農(nóng)民將閑置拋荒的土地存入土地銀行。各級(jí)政府要加強(qiáng)宣傳和引導(dǎo)，村級(jí)組織可以根據(jù)具體情況，在村民自愿的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一回收閑置的土地，予以農(nóng)戶相應(yīng)的補(bǔ)償，并將回收的土地作為集體資產(chǎn)存入土地銀行或出租，增加村財(cái)收入。
農(nóng)業(yè)安全
土地銀行貸租出的土地必須保證仍然從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或其他農(nóng)業(yè)用途，若出現(xiàn)土地被占做其他用途，貸租者要按照規(guī)定土地價(jià)值，進(jìn)行全額賠償并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。土地銀行每年必須儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地，在全省相關(guān)部門的統(tǒng)籌安排下，由當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)部門雇傭當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民種養(yǎng)當(dāng)年緊缺的農(nóng)作物、蔬菜、瓜果、畜禽等，拓展農(nóng)民收入來(lái)源，保證國(guó)家糧食安全。
參考資料 >